Falar em despesas condominiais, é muito mais que explicitar o que compõe essa listagem, é também informar dos deveres dos condôminos de contribuírem para que possa ser feita a manutenção de todos os itens das áreas comuns de sua propriedade.
As
despesas que se repetem mensalmente, são as chamadas ordinárias, pois não podem
deixar de serem cumpridas na íntegra os seus devidos pagamentos, sendo
primordial considerarmos todos os relacionados ao pessoal que trabalha na
zeladoria, administração, zeladores, vigias, prestadores de serviços, entre
outros. Considerar a mesma importância para a manutenção, também é um ato de
consciência, como por exemplo: não se pode deixar uma torneira vazando ou uma
obra inacabada, mantendo a parte estrutural sempre preservada, e assim toda a
manutenção preventiva.
Neste
sentido, a entrega mensal do descritivo de despesas, a prestação de contas, que
é feito pela administração com o síndico, informa a todos o que está sendo pago
e sua constância na periodicidade dos acontecimentos.
Por
exemplo, se a dedetização do prédio tem uma garantia de 4 meses, quer dizer que
sempre em determinado período de tempo, ou seja, 3 vezes no ano, será
previamente esperado ter-se essa despesa aparecendo na prestação de contas.
Toda
essa gama de valores pagos nesse sentido, são esperados por todos, e portanto é
da alçada do síndico promover suas liquidações em tempo hábil com sua equipe de
apoio e sua própria desenvoltura nessa relação.
As
despesas extraordinárias seguem a seguinte classificação:
·
NECESSÁRIAS – são aquelas que necessitam ser
aplicadas com urgência;
·
ÚTEIS – são aquelas que facilitam a utilização
do uso comum.
·
VOLUPTUÁRIAS – são aquelas não urgentes ou não
necessárias, mas que podem tornar o local mais luxuoso ou agregar valor no
imobilizado.
Vale
lembrar que, uma vez computada a despesa para o condomínio, será devido o
reembolso pelos condôminos na sua cota parte do empreendimento, e que, o não
pagamento ensejará juros conforme a legislação de 1 % ao mês e multa de até 2%
de acordo com o código civil artigo 1336 §1º.
Quando
o síndico se vê com uma necessidade urgente de resolução, que por exemplo que
leve risco para os condôminos, como um telhado no risco de desabar ou com
infiltrações sérias, ele deve agir imediatamente, solucionando de fato o
problema para que todos sejam beneficiados, ao passo que, essa despesa
extraordinária, será computada na prestação de contas, e ao final do exercício
apresentada para a aprovação das contas pagas do orçamento total.
Já
quando se depara o síndico com uma despesa extraordinária que não requer
imediatismo, ele deve proceder com os orçamentos e convocar uma assembleia para
apuração de sua viabilidade.
Mas,
como o síndico buscará recursos para essa despesa premente, que não pode
esperar?
Existe
um FUNDO DE RESERVA que é constituído para emergências, conforme previsão legal
na Lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, em seu artigo 9º, § 3º, alínea j, que
diz que é necessária a contribuição para constituição do fundo de reserva, e
que na Convenção do condomínio, é deliberada a forma desta constituição, que na
maioria das vezes, se dá em 10% da arrecadação total mensal, perfazendo um
caixa mínimo para as despesas emergenciais.
Embasados
pela legislação pertinente, não podemos alegar desconhecimento de causa em
fatores de necessidade premente dos condomínios, recorrendo sim ao fundo de
reserva para problemas que possam colocar em risco a vida ou o patrimônio dos
condôminos.
Deste
modo, a atenção na constituição da Convenção do Condomínio, precisa ser
redobrada e elaborada por profissionais que se alinhem conforme a legislação
pertinente, e se obriguem a trabalhar nos pontos de relevância do programa de
despesas mensais, levando em conta todos os possíveis acontecimentos dentro de
um grupo de pessoas que compartilham o mesmo terreno.
É
notório que os condomínios necessitam de profissionais preparados para
elaborarem suas Convenções, seus Regimentos Internos, e o registro de toda a
documentação legal, sendo necessária a periodicidade na sua revisão, pois as
circunstâncias podem se alterar para determinado grupo de pessoas, e as
adequações precisam ser registradas no documento pertinente.
Todo
esse profissionalismo é essencial para uma boa comunicação entre os moradores,
proprietários e gerência condominial, sendo assim levada a luz do conhecimento
de todos as nuances das transações condominiais e seu justo reembolso por parte
dos beneficiários.
Aos
síndicos, administradores, contadores e advogados, cabem a função de esclarecer
todas as necessidades do condomínio, incluindo cláusulas pertinentes a todo
contexto envolvendo moradores e proprietários, e disponibilizando uma
consultoria para seus clientes para transformação da comunicação condominial na
melhor e mais ampla transparência das informações.
Natal, 01 de OUTUBRO
de 2023.
Shirley Ferreira -
Mentora
