As finanças de um condomínio, são concentradas nas despesas onde todos os movimentos de manutenção, vigilância, limpeza, energia elétrica, fornecimento de gás, abastecimento de água, impostos prediais das áreas comuns, manutenção de elevadores, manutenção da alvenaria e pintura do ambiente de circulação, piscinas e equipamentos da academia, brinquedoteca e quadras, ou seja, todos os ambientes necessitam de correspondentes recursos financeiros aportados pelas famílias que residem no local.
Contudo, existe ainda por força de legislação, a necessidade da reserva de emergência, que deverá ser recolhida em conta de aplicação financeira ao percentual de 10% do valor das despesas mensais, para que, acumuladamente, possam fazer aporte às demandas que porventura o condomínio necessite em caráter de despesas extraordinárias, bem como para a cobertura de verbas trabalhistas como o 13º salário dos funcionários, férias, e rescisões trabalhistas.
Apesar de o condomínio ser equiparado a uma empresa por força de cadastro junto à Receita Federal para emissão do CNPJ, não tem fins lucrativos, e por esse motivo, não está obrigado a fazer escrituração contábil, o que para o patrimônio dos proprietários, se torna prejudicial com o passar dos anos. Somente um livro caixa não retrata o controle que o balanço contábil fornece de informações consistentes quanto ao passado e futuro do condomínio.
O condomínio não é enquadrado a um regime tributário específico, mas está sujeito a obrigação tributária, assim como não há obrigatoriedade de contratar um contador, mas precisam apurar impostos mensalmente e fazer a folha de pagamento de seus funcionários, o que contradiz e não beneficia o condomínio tal regramento, pois mesmo sem ter essa obrigatoriedade, como ficar sem um contador na medida em que deve obrigações para com tributos e declarações? Impossível.
Após essa breve explanação sobre o que compõe as finanças do condomínio, nesse total de despesas acima elencadas, figuram os condôminos proprietários como responsáveis pelo recolhimento do suporte financeiro.
Uma vez que, por motivos individuais, um condômino falta com sua colaboração no pagamento da taxa condominial mensal, toda a estrutura das despesas começa a ser prejudicada, pois para quitar as obrigações mensais, aquele que inadimpliu sua cota, fez com que o síndico então entrasse na reserva de caixa do condomínio para suprir todas as demandas.
Essa atitude é normal e necessária, pois as obrigações devem ser cumpridas em seus vencimentos, o que se repetidamente, a inadimplência aumenta por parte de diversos condôminos, a reserva começa a ficar comprometida, isso quando o condomínio faz a arrecadação dos valores corretamente com o percentual indicado por lei, e quando isso não acontece, a inadimplência se torna o fator principal de ocorrência de falta de pagamento das obrigações, gerando custos altíssimos, a depender da programação que não foi cumprida, principalmente dos impostos sobre a folha de pagamento.
Deste modo, requer a administração convocar o inadimplente à negociação dos valores, sob pena de processo judicial, onde será levada à indisponibilidade de seu patrimônio pela falta de pagamento da taxa de condomínio. É possível a penhora da unidade inadimplida por se tratar de que o fato gerador é a própria utilização do imóvel, não incidindo, assim, a proteção do bem de família, conforme Lei 8.009/1990 art. 3º, IV.
Por esta razão, a conciliação junto a administração será o canal de mediação de uma demanda que pode ser resolvida com um acordo entre as partes, liberando assim o síndico de necessidade de ações judiciais, o que onera ainda mais o caixa do condomínio, e uma solução administrativa sempre é preferencial à ação judicializada.
O bom entendimento do condômino a esse respeito, traz maior compromisso na sua pontualidade junto ao condomínio, entendendo que, no caso de inadimplência, a relação jurídica se dá junto ao proprietário, e a este será efetivada a cobrança, o que lhe dará o direito de regresso ao inquilino, desde que tenha firmado por escrito sua relação de aluguel, independente de testemunhas.
Mediante esta explanação, trazemos a consciência de que a inadimplência no condomínio, pode trazer até a perda do imóvel ao proprietário que porventura falte com esta obrigação.
O uso das áreas do condomínio, são direitos adquiridos na aquisição de seu patrimônio, que também trazem consigo as obrigações para a manutenção do local e cobertura de suas despesas.
Conhecer as despesas do seu condomínio, participar junto ao síndico suas dificuldades financeiras, entender o que compõe essa taxa de contribuição, vão trazer maior conforto para o condômino em relação financeira para com o condomínio, e com certeza, evitará prejuízos para ambos.
Natal, 30 de maio de 2023
Shirley Ferreira – Mentora
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