FESTAS DE FIM DE ANO NO CONDOMÍNIO

 Chegando o final do ano, os preparativos começam em todas as famílias, com a decoração de suas casas ou de seus apartamentos, com o cuidado da ceia de Natal, bem como as férias na virada do Ano Novo. São Momentos esperados por todos, e a boa programação traz a tranquilidade e a certeza de realizar bons momentos que ficarão na memória.

Neste contexto, as atividades do condomínio agregam maior controle sobre alguns dos pontos fundamentais para agregar nessa programação familiar, fazendo com que todos da rede de moradores, fiquem confortáveis com as determinações do Regimento Interno e sua aplicação para as datas de festas.

Na maioria dos condomínios, o regramento é bem específico para todas as áreas comuns e de maior circulação de pessoas, sendo previsto aumento de visitantes e de festas no salão, o qual deve ser por ordem de pedido, antecipadamente reservado, e com muito bom senso, ser possível que todos tenham conhecimento antecipado das atividades do condomínio que possam utilizar também o salão de festas, como uma confraternização entre os moradores.

Tanto no salão de festas, como na privacidade de cada residência, é importante preservar a Lei do Silêncio, que vai até as 22 horas, podendo ser estendidas, mas com o silêncio preservado nas áreas comuns, de modo a não afetar as residências ao redor.

O uso da piscina também é regrado de forma diferenciada ao salão de festas, porque é de uso comum, e outras pessoas independentes da festa, precisam ter a disposição para seu uso conforme as determinações de horários.

O uso da academia por visitantes, na maioria dos condomínios é de uso restrito aos moradores, portanto, mesmo com o número de pessoas circulando sendo aumentado a cada dia, cabe o respeito as normas pelos moradores, evitando assim multas e notificações.


A decoração do condomínio pode ser feita com a participação dos moradores, sendo assim programada com antecedência, e destinada verba para compra de enfeites de Natal e luzes que podem ser instaladas no prédio como um todo. Há também restrições para fachadas dos prédios, em alguns casos, em que a decoração seja com a participação de todos, sendo deixado para o avulso, somente em casos em que o condomínio não faça nenhum tipo de programação para a fachada externa. 

Já a decoração familiar, segue livremente, dando somente a atenção para o item anterior mencionado, sobre alguma programação que envolva as fachadas de todos externamente.

Fogos de artifício são outra preocupação dos síndicos e administradores, pois é PROIBIDO na maioria dos regimentos, o uso destes artefatos dentro do condomínio. Sempre que utilizados, são manuseados por empresas que utilizam seus profissionais especializados para a queima de fogos. Portanto, o cuidado com esse item, deve ser permanente e todos os moradores devem ser avisados da não permissão do uso de tais materiais inflamáveis.

Quanto a segurança do condomínio, é redobrada, uma vez que o número de crianças na circulação dos condomínios aumenta substancialmente, sendo pelas férias das escolas, sendo pelas visitas que chegam com suas crianças, transformando claramente o ambiente, sempre mais alegre e divertido para nossos pequenos, mas com o dobro da atenção dos agentes de portaria e vigilância dos condomínios.

Para que todas as confraternizações sejam bem elaboradas, cuidadas, fraternas, e que todos se sintam acolhidos e bem instalados, há toda uma logística do condomínio e treinamento a seus funcionários para este tempo de festa. É preciso também, a colaboração dos moradores, dos visitantes, e de instrução para as crianças do que podemos fazer, onde podemos circular, qual o horário permitido e as demais regras de respeito a todos, pois não só crianças estarão mais concentradas nas áreas de circulação, podemos ter nossos idosos também e uma grande quantidade de visitantes.


Desejamos a todos os leitores que tenham um lindo fim de ano e lindas festas de confraternização em seus condomínios, sempre prezando pela instrução e pelo bom senso em suas decisões e exigências, colaborando sempre com o síndico e a administração de seu local de residência, e transformando assim, um ambiente sempre acolhedor e aconchegante a todos, pois o respeito mútuo traz enormes consequências de retorno do amor para com aqueles que nos dedicamos e cuidamos, não só nas datas festivas, mas sempre em nossas vidas.

Feliz Natal e um Ano Novo repleto de saúde, e de grandes novas amizades!



Natal, 04 de Dezembro de 2023.

SHIRLEY FERREIRA – MENTORIA





SÍNDICO – O QUE ESSA PALAVRA SIGNIFICA?

Em comemoração ao dia do síndico, 30 de novembro em todo Brasil, vamos explorar neste texto os significados e o sentido ativo do profissional chamado síndico.

A origem da palavra síndico, conforme no google se apresenta, é proveniente do grego “sýndikos” que significa “patrocinador da justiça”.

Em sentido atual, o síndico é o representante de uma comunidade de pessoas, moradores de um determinado território, que necessitam de controle de comportamento e de funcionamento das instalações que servem a todos.

Para tanto, fica em situação difícil para um morador condominial ser indicado para esta função, sem que tenha um mínimo de preparo para o encargo, que em todas as circunstâncias, dependerá da sua desenvoltura e do seu conhecimento para melhor realizar as necessidades que se apresentarem. 

A legislação brasileira diz que, qualquer pessoa, física ou jurídica, pode exercer a função de síndico, por 2 anos de mandato, podendo ser reeleito por igual período, ou de acordo com a convenção do condomínio, porém, as responsabilidades do síndico pela mesma legislação, colocam em evidência as suas responsabilidades civis e penais na sua pessoa, ou seja, responderá civil e até criminalmente por ato praticado durante suas funções.

No caso da falta de preparo, o síndico eleito, poderá receber uma administração com problemas de vícios anteriores, e não estar com os esclarecimentos necessários para dar continuidade e até as soluções para os casos em pendência anteriores ao seu mandato.

 


síndico no Brasil, é como ser um empresário, que deve dar conta de toda uma estrutura de trabalho, com funcionários, que são os zeladores e vigias, e seus clientes, que no caso são os moradores, além dos proprietários, os inquilinos do condomínio, os prestadores de serviços, entre outros.

O controle das despesas costuma ser rígido em todos os condomínios, mas as despesas extraordinárias existem, são constantes, e para dessabor de muitos, são fundamentais as convocações de assembleias para aprovarem as demandas maiores e de peso significativo.

Agindo desta forma, o síndico traz consigo o apoio dos moradores, porém os desgastes sempre vão existir, sendo que a unanimidade é quase impossível na maioria dos casos, o que prejudica em muito essa não união efetiva de todos os condôminos a respeito de determinada demanda.

Quando uma decisão precisa ser tomada com certa urgência, por exemplo, um problema que possa causar algum dano maior ou traga perigo iminente aos moradores, como um telhado com demonstrações de rupturas importantes, colocando em risco a vida das pessoas, este procedimento poderá ser executado de urgência pelo síndico, o qual contribuirá para o uso adequado dos recursos na finalidade de proteger de forma efetiva as pessoas residentes do local.

O bom funcionamento de todos os itens, com um controle por lista de importância e periodicidade de manutenção, depende do trabalho contínuo do síndico, que elabora orçamentos, expõe o problema, contrata os profissionais hábeis para o serviço, e conclui com o pagamento e certificado daquela finalização. São funções que não podem ser transferidas para nenhuma outra pessoa, ao menos que seja assim decidido em pauta específica de reunião de assembleia. Assim também tudo o que se arrecada, o síndico acessa esses recursos, faz a manutenção de todo o condomínio, paga seus funcionários e aplica os recursos excedentes.

Porém, a dura realidade dos fatos financeiros de muitos condomínios, em casos recorrentes de inadimplência, faz com que o síndico necessite de apoio jurídico nas cobranças condominiais, trazendo assim custos que podem não estar elencados no orçamento anual. Esse item é um dos mais falhos em relação aos orçamentos, pois além de necessitarem dos recursos para os pagamentos ordinários, na falta destes, ainda demandam de recursos para estes extraordinários, como custos jurídicos e custos de cartório para os inadimplentes.

Passada toda essa demanda explanada nas linhas anteriores, temos ainda as questões de cunho pessoal e social, como desavenças entre vizinhos, acontecimentos com os pets das mais diversas possibilidades, uso indevido das áreas comuns, vagas de estacionamento com carros desalinhados de suas demarcações, entre tantas outras ocorrências, que nem poderíamos a tudo mencionar, sendo esse seu acúmulo de funções que desgastam e muito o síndico do condomínio.

Merece nossa total atenção e respeito o nosso síndico morador, cuja remuneração parte da convenção condominial, podendo até nem existir tal remuneração, mas também aos profissionais síndicos que se dispõem a trabalhar com o intuito de facilitar a vidas dos moradores de uma comunidade específica, fazendo deste trabalho uma profissão de muita coragem e determinação, e com muita alegria e agradecimento, dedicamos aos SÍNDICOS DE TODO O BRASIL, nossas considerações de um futuro cada dia melhor e de condições cada vez mais apoiadas por todos para que possam exercer com maestria essa tão necessária postura de coordenação dos mais diversos condomínios em todo o nosso país.

 

Natal, 01 de Novembro de 2023.

 

Shirley Ferreira - Mentoria

 


DESPESAS CONDOMINIAIS E FUNDO DE RESERVA

 Falar em despesas condominiais, é muito mais que explicitar o que compõe essa listagem, é também informar dos deveres dos condôminos de contribuírem para que possa ser feita a manutenção de todos os itens das áreas comuns de sua propriedade.

 

As despesas que se repetem mensalmente, são as chamadas ordinárias, pois não podem deixar de serem cumpridas na íntegra os seus devidos pagamentos, sendo primordial considerarmos todos os relacionados ao pessoal que trabalha na zeladoria, administração, zeladores, vigias, prestadores de serviços, entre outros. Considerar a mesma importância para a manutenção, também é um ato de consciência, como por exemplo: não se pode deixar uma torneira vazando ou uma obra inacabada, mantendo a parte estrutural sempre preservada, e assim toda a manutenção preventiva.

 

Neste sentido, a entrega mensal do descritivo de despesas, a prestação de contas, que é feito pela administração com o síndico, informa a todos o que está sendo pago e sua constância na periodicidade dos acontecimentos.

Por exemplo, se a dedetização do prédio tem uma garantia de 4 meses, quer dizer que sempre em determinado período de tempo, ou seja, 3 vezes no ano, será previamente esperado ter-se essa despesa aparecendo na prestação de contas.

 

Toda essa gama de valores pagos nesse sentido, são esperados por todos, e portanto é da alçada do síndico promover suas liquidações em tempo hábil com sua equipe de apoio e sua própria desenvoltura nessa relação.

 

As despesas extraordinárias seguem a seguinte classificação:

·         NECESSÁRIAS – são aquelas que necessitam ser aplicadas com urgência;

·         ÚTEIS – são aquelas que facilitam a utilização do uso comum.

·         VOLUPTUÁRIAS – são aquelas não urgentes ou não necessárias, mas que podem tornar o local mais luxuoso ou agregar valor no imobilizado.

 

Vale lembrar que, uma vez computada a despesa para o condomínio, será devido o reembolso pelos condôminos na sua cota parte do empreendimento, e que, o não pagamento ensejará juros conforme a legislação de 1 % ao mês e multa de até 2% de acordo com o código civil artigo 1336 §1º.

 

 



 

Quando o síndico se vê com uma necessidade urgente de resolução, que por exemplo que leve risco para os condôminos, como um telhado no risco de desabar ou com infiltrações sérias, ele deve agir imediatamente, solucionando de fato o problema para que todos sejam beneficiados, ao passo que, essa despesa extraordinária, será computada na prestação de contas, e ao final do exercício apresentada para a aprovação das contas pagas do orçamento total.

 

Já quando se depara o síndico com uma despesa extraordinária que não requer imediatismo, ele deve proceder com os orçamentos e convocar uma assembleia para apuração de sua viabilidade.

 

Mas, como o síndico buscará recursos para essa despesa premente, que não pode esperar?

 

Existe um FUNDO DE RESERVA que é constituído para emergências, conforme previsão legal na Lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, em seu artigo 9º, § 3º, alínea j, que diz que é necessária a contribuição para constituição do fundo de reserva, e que na Convenção do condomínio, é deliberada a forma desta constituição, que na maioria das vezes, se dá em 10% da arrecadação total mensal, perfazendo um caixa mínimo para as despesas emergenciais.

 

Embasados pela legislação pertinente, não podemos alegar desconhecimento de causa em fatores de necessidade premente dos condomínios, recorrendo sim ao fundo de reserva para problemas que possam colocar em risco a vida ou o patrimônio dos condôminos.

 

Deste modo, a atenção na constituição da Convenção do Condomínio, precisa ser redobrada e elaborada por profissionais que se alinhem conforme a legislação pertinente, e se obriguem a trabalhar nos pontos de relevância do programa de despesas mensais, levando em conta todos os possíveis acontecimentos dentro de um grupo de pessoas que compartilham o mesmo terreno.

 

É notório que os condomínios necessitam de profissionais preparados para elaborarem suas Convenções, seus Regimentos Internos, e o registro de toda a documentação legal, sendo necessária a periodicidade na sua revisão, pois as circunstâncias podem se alterar para determinado grupo de pessoas, e as adequações precisam ser registradas no documento pertinente.

 

Todo esse profissionalismo é essencial para uma boa comunicação entre os moradores, proprietários e gerência condominial, sendo assim levada a luz do conhecimento de todos as nuances das transações condominiais e seu justo reembolso por parte dos beneficiários.

 

Aos síndicos, administradores, contadores e advogados, cabem a função de esclarecer todas as necessidades do condomínio, incluindo cláusulas pertinentes a todo contexto envolvendo moradores e proprietários, e disponibilizando uma consultoria para seus clientes para transformação da comunicação condominial na melhor e mais ampla transparência das informações.

 

 

 

 

Natal, 01 de OUTUBRO de 2023.

 

 

Shirley Ferreira - Mentora

INQUILINOS E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL – CONSERTOS E REPAROS

 Muitas são as dúvidas quando o que temos em comum é um contrato de locação de imóvel.

A vistoria de entrada é tão importante quanto a vistoria da saída do inquilino, porém, nesse tempo em que está na posse do imóvel, o Locatário precisa estar ciente de que as manutenções periódicas estão na sua responsabilidade, o que torna mais fácil o trâmite para o momento de saída e menos custosos para as partes.

Tanto em condomínio, como em imóveis fora deste enquadramento, os imóveis de locação devem ser considerados como patrimônio a ser zelado pelo Locatário. O que diferencia quando vai ser acionado o proprietário Locador ou não, é a questão de problemas estruturais.

Dentro do imóvel, os itens que sofrem desgaste com o tempo ou uso, estes devem sempre ser repostos pelo usuário Locatário, por exemplo, torneiras, sifão, lâmpadas, pintura, limpeza (incluem-se a dedetização e desentupimento), jardinagem, reposição de vidro, chaves de acesso (perda ou quebra), controles de alarme e de acessos, enfim, uma infinidade de itens que podem ser utilizados no trâmite diário e que se desgastam com o tempo de uso, a contar do período de contrato firmado entre as partes.


Obviamente, abre-se neste assunto uma lacuna de dúvidas quando o imóvel apresenta algum item a ser revisto, e no caso, o que o Locatário deve fazer?

Primeiramente, seu contrato de locação deve apresentar uma cronologia de manutenção já feita no imóvel. Esta será anexa ao início da próxima vigência, com a vistoria de entrada que se faz no momento do recebimento das chaves junto com um responsável pela administração desta locação.

A partir deste momento, o Locatário está ciente que o imóvel teve sua manutenção periódica efetivada, e terá um prazo de 10 (dez) dias para observação e aviso sobre qualquer dos itens que apresentarem qualquer anormalidade de funcionamento, tudo isso expresso no contrato.

Após o prazo concedido em contrato, fica ciente o Locatário que, problemas de peças ou acessórios dentro da residência que apresentarem fora da normalidade, precisarão ser repostos ou custeados por suas próprias custas.

Desta forma, fica bem esclarecido quanto ao que cada morador deve manter durante o seu período de locação do imóvel. Este mesmo procedimento se dá também, para o caso de pintura do apartamento, o qual deve ser refeito a cada locação, portanto, o morador deve fazer a pintura nova conforme recebeu o imóvel, sendo que, não o fazendo, haverá uma cláusula contratual que ordenará tal procedimento ou estará estipulado um valor a ser cobrado do inquilino, para a cobertura desta despesa que o administrador do imóvel deverá providenciar para a próxima locação.

Acrescentado a isso, os dias que ficarão para a pintura e reparos, serão ainda cobrados como dias de aluguel, pois a responsabilidade deste item é do Locatário, e deveria ter devolvido com tudo organizado, inclusive a pintura, e os dias serão acrescidos aos da entrega da chave, porque não estava nas condições que o mesmo recebeu na entrada no imóvel.

Já o item a se verificar que é de responsabilidade do Locador, do proprietário e do administrador, são os problemas estruturais que porventura possa apresentar o imóvel.

Nesse caso, o problema de fissuras, rachaduras, vazamentos, infiltrações, registros de água, elétricos de proveniência de interruptores ou fiação, curto circuito, entre outros, estes sempre poderão ser considerados como itens para a reposição ao Locatário, que pode e deve entrar em contato com o administrador do imóvel, para que as providências sejam tomadas.

Conforme a decisão e acordo entre as partes, pode-se resolver a demanda de forma mais prática, sempre via expressa e com orçamento anexo do item a ser revisado, ou dependendo da urgência, a comunicação rápida e o acordo imediatamente fechado entre as partes para a solução mais favorável.

Desta forma, colocamos o contrato de locação como o melhor item de segurança que ambas partes estabelecem num acordo de moradia, sendo de suma importância a apresentação das cláusulas que regerão as questões de responsabilidades sobre as manutenções e reparos necessários, durante a permanência da família em determinada residência.

Para outros itens importantíssimos que devem constar no contrato de locação, procure sempre estar ao lado de um bom corretor de imóveis e uma boa empresa administradora de locações, para ter uma estadia tranquila e agradável em qualquer que seja o local escolhido para ser o seu LAR!

 

Natal, 04 de setembro de 2023.

 

Shirley Ferreira – Mentoria

 


IMÓVEIS ALUGADOS – PROCEDIMENTOS DO CONDOMÍNIO

Em relação aos imóveis alugados dentro de condomínio, há uma relação direta do contrato de locação com o Regimento Interno do local onde esta nova família irá se instalar.

Os contratos entre as partes, locador e locatário, possuem a função de embasar o acordo da moradia, com as instruções relativas ao ambiente onde possuirão novas obrigações, seus deveres e direitos, bem como as exigências entre as partes, assumidas perante o bem imóvel ao que se negocia, seus valores e condições, estado de conservação na entrada e saída do inquilino, regido sob as leis do inquilinato e dos contratos em espécie.

Mediante tal condição, o condomínio se apresenta como o administrador entre as partes, no que tange o uso do espaço comum, suas áreas onde circulam os moradores, e as regras que devem ser cumpridas de forma natural, para que as multas e notificações sejam evitadas através do uso constante da comunicação aberta e frequente.

Onde residem várias famílias, os interesses pessoais são sempre objeto de conflito e de impaciência de alguns, e também de exageros e falta de consciência e bom senso de outros, e para isso, o Regimento Interno é a regra que conduz ao equilíbrio.


A boa comunicação do condomínio com os proprietários, se faz de maneira constante, nunca se encerra, pois, as novidades, as alterações dos sistemas, uma nova condição pode ser implantada, seja de melhoria, seja de manutenção, ou até mesmo todo o procedimento administrativo, precisa estar em consonância entre moradores e administradores.

Desta forma, os inquilinos que entram no condomínio, já recebem com o contrato de locação, uma cópia de todo o regimento interno, e também uma cartilha de boa convivência, para que as probabilidades de dúvidas do coletivo que já foram sanadas de alguma forma, sejam já matéria de benefício para os que se adentram, transformando assim um ambiente de conformidade e conforto para os novatos, como um acolhimento devido e expressivo da nova família que chega ao local.

Constante destes instrumentos todos os procedimentos desde a entrada, até a saída da família do imóvel alugado, restringe-se em muito, nos aspectos de incompatibilidade de informações, como por exemplo, em relação aos horários de circulação de mudanças, sobre como circular com animais domésticos no condomínio, sobre o lixo como e onde descartar, sobre o uso comum da piscina, academia, sauna, brinquedoteca e quadras, quanto ao horário da administração e como marcar um momento com o síndico caso seja necessário, e por fim, qualquer outro esclarecimento em relação a manutenção, entrada na portaria sobre visitantes, entre tantos outros assuntos inerentes ao novo local de instalação da nova vida da família.

Nesse entendimento, colocamos a comunicação como sendo a maior aliada em todos os empreendimentos do síndico e de sua administração com os proprietários e locatários, apaziguando assim desentendimentos que por vezes acontecem por falta de informações claras, o que podem ser conseguidas já na entrada dos novos moradores, seguindo com o contrato de locação.

Para elaboração desta comunicação e procedimentos, caso o condomínio não possua a condição de fazê-lo, existe no mercado empresas que fazem esse trabalho de preparação de toda a plataforma de comunicação virtual com os moradores do condomínio, tornando assim o mais harmonioso possível todo o enredo que contempla a comunicação clara e constante.

Nesta matéria, esclarecemos que muitas das inconsistências entre os moradores com o condomínio, e entre inquilinos e proprietários, são apuradas a partir de uma comunicação ineficiente, desde um contrato de locação mal redigido, ou de um regimento interno não divulgado, ou de uma cartilha de convivência social não executada.

Ademais, precisamos usar do dom da PALAVRA para que todos esses procedimentos sejam declarados entre as partes, e assim minimizados os constrangimentos e dessabores vividos por muitos dentro de um condomínio que tem problema de comunicação.

Atentos, vamos orientar nossos administradores e síndicos para que se torne uma constante em nossas moradias, a comunicação efetiva da PALAVRA sem economias, mas sim com muita sabedoria.


Natal, 01 de AGOSTO de 2023.

Shirley Ferreira - Mentora







MANUTENÇÃO DENTRO DO CONDOMÍNIO TERCEIRIZAÇÃO DE PROFISSIONAIS

Sabemos que, em se tratando de pessoal terceirizado, é preciso cautela sobre a contratação para os serviços necessários no condomínio, pois os profissionais que se dispõem a trabalhar na manutenção de algum projeto da área comum ou de proprietários, nos mais diversos setores de necessidade, precisam demonstrar via registro suas habilitações.

Os técnicos em manutenção, reformas, assistência técnica de elétrica ou hidráulica, todos estão inseridos em uma rigorosa apuração das condições de execução e finalização das tarefas, pois determinam se vamos conseguir fazer uma manutenção preventiva ou corretiva o mais perfeita possível, ou que sua conclusão não sangre as despesas do condomínio e dos proprietários.

Na maioria dos casos, a contratação se faz mediante uma situação de emergência, pois o condomínio, na maioria das vezes, não tem contrato de manutenção preventiva por motivo de não comunicação em assembleia, para que todos possam participar da decisão, ou porque o síndico nunca pensou nesse tipo de contratação.

É bem verdade que, não se tem muitas opções no mercado, de empresas capacitadas para tal situação, que possam abranger todos os ambientes do condomínio, bem como de dentro das propriedades, mas quando se encontra uma condição de possível contratação de pessoal qualificado, é necessário que se pondere o custo-benefício de tal fechamento de acordo.

Por essa razão, nosso assunto se depara com as necessidades globais do condomínio e seus proprietários, e nos ligam diretamente na forma de administrar os custos mensais a serem considerados.


Para cada situação, precisamos de um técnico habilitado para saber o que fazer, onde fazer, como fazer, e a que resultado chegar, e nem sempre é atingido esse objetivo, o que causa imensos transtornos para o síndico e seus condôminos.

O alerta consiste em se precaver na relação dos contratos de prestação de serviços terceirizados, seja de mão de obra de portaria e vigilância, seja de elétrica e hidráulica, seja administração ou de limpeza e jardinagem como também inserimos a questão de terceirizados que fornecem trabalhos junto aos proprietários, os quais precisam do apoio da administração do condomínio para encontrarem a solução para o problema interno de sua propriedade, obviamente pelo seu próprio subsídio, porém poderá se concentrar na oportunidade de aproveitamento dos mesmos que já conhecem o condomínio e seus projetos, facilitando e prevenindo um risco a mais, o que se dá ao participar com outro diferente, sendo mais um que adentra o local, podendo não saber de fato como funcionam os abastecimentos de água, de gás, ou de energia elétrica das unidades, bem como cabeamento de TV, internet, ou interfone.

A segurança consiste em contratos fechados com empresas idôneas, com profissionais capacitados, técnicos em eletrônica, outros como engenheiros de fato, com sua comprovação no CREA, sendo que, assumindo o controle da manutenção dos projetos executados dos condomínios, bem como mantendo os laudos necessários em suas vigências, objetivam dar uma tranquilidade maior para o síndico e também para os moradores do condomínio.

Hoje em dia, devemos prezar pela segurança das ações dentro dos ambientes de moradia, pois a administração de condomínio, seja o síndico ou empresa contratada, são responsáveis pela segurança e bem-estar de muitas famílias.

Outro profissional importante a ser devidamente cadastrado no órgão de classe, é o corretor de imóvel, pois com sua habilidade e discrição, pode tornar as mudanças de moradores, seja via aluguel ou por venda de propriedade, numa transição altamente confortável e confiável para todos os envolvidos, pois conhecedor das técnicas necessárias, saberá conduzir os contratos para um desfecho favorável para ambas partes dos negócios. É de alta relevância, o síndico, os proprietários e a administração, prezarem por profissionais devidamente capacitados e com comprovação de seus registros em órgãos de classe, no caso o CRECI.

Regulamentação de pessoal capacitado dentro dos condomínios, portanto, se torna uma fonte segura para os que convivem dentro do ambiente condominial, sejam os funcionários, sejam os moradores, mas que, estejam todos acompanhando, e de acordo com as normas, sejam apoiados pelos contratados, de forma a facilitar o entendimento das necessidades, fomentar a execução de forma concreta e mais econômica possível, e utilizarem de transparência nas diversas demandas que ocorrerão pelo tempo do contrato de manutenção efetivado.

Aconselho aos síndicos e administradores de condomínio, que mantenham essa parceria, com empresas que realmente somam com seus profissionais, para facilitar o andamento das manutenções, com propriedade e segurança, confiabilidade e técnica correta, dando aos moradores não só a sensação de estar seguro, mas de fato contribuir para a realidade ser a melhor possível para aos que convivem socialmente no mesmo ambiente condominial.

Trabalho técnico combina muito bem com segurança nos contratos de manutenção preventiva, e evitam enormes e até astronômicos, gastos inesperados por falta dos mesmos.


Natal, 02 de julho de 2023.


Shirley Ferreira - Mentora



FINANÇAS DO CONDOMÍNIO – INADIMPLÊNCIA

 As finanças de um condomínio, são concentradas nas despesas onde todos os movimentos de manutenção, vigilância, limpeza, energia elétrica, fornecimento de gás, abastecimento de água, impostos prediais das áreas comuns, manutenção de elevadores, manutenção da alvenaria e pintura do ambiente de circulação, piscinas e equipamentos da academia, brinquedoteca e quadras, ou seja, todos os ambientes necessitam de correspondentes recursos financeiros aportados pelas famílias que residem no local.


Contudo, existe ainda por força de legislação, a necessidade da reserva de emergência, que deverá ser recolhida em conta de aplicação financeira ao percentual de 10% do valor das despesas mensais, para que, acumuladamente, possam fazer aporte às demandas que porventura o condomínio necessite em caráter de despesas extraordinárias, bem como para a cobertura de verbas trabalhistas como o 13º salário dos funcionários, férias, e rescisões trabalhistas.


Apesar de o condomínio ser equiparado a uma empresa por força de cadastro junto à Receita Federal para emissão do CNPJ, não tem fins lucrativos, e por esse motivo, não está obrigado a fazer escrituração contábil, o que para o patrimônio dos proprietários, se torna prejudicial com o passar dos anos. Somente um livro caixa não retrata o controle que o balanço contábil fornece de informações consistentes quanto ao passado e futuro do condomínio.


O condomínio não é enquadrado a um regime tributário específico, mas está sujeito a obrigação tributária, assim como não há obrigatoriedade de contratar um contador, mas precisam apurar impostos mensalmente e fazer a folha de pagamento de seus funcionários, o que contradiz e não beneficia o condomínio tal regramento, pois mesmo sem ter essa obrigatoriedade, como ficar sem um contador na medida em que deve obrigações para com tributos e declarações? Impossível.





Após essa breve explanação sobre o que compõe as finanças do condomínio, nesse total de despesas acima elencadas, figuram os condôminos proprietários como responsáveis pelo recolhimento do suporte financeiro.


Uma vez que, por motivos individuais, um condômino falta com sua colaboração no pagamento da taxa condominial mensal, toda a estrutura das despesas começa a ser prejudicada, pois para quitar as obrigações mensais, aquele que inadimpliu sua cota, fez com que o síndico então entrasse na reserva de caixa do condomínio para suprir todas as demandas.


Essa atitude é normal e necessária, pois as obrigações devem ser cumpridas em seus vencimentos, o que se repetidamente, a inadimplência aumenta por parte de diversos condôminos, a reserva começa a ficar comprometida, isso quando o condomínio faz a arrecadação dos valores corretamente com o percentual indicado por lei, e quando isso não acontece, a inadimplência se torna o fator principal de ocorrência de falta de pagamento das obrigações, gerando custos altíssimos, a depender da programação que não foi cumprida, principalmente dos impostos sobre a folha de pagamento.


Deste modo, requer a administração convocar o inadimplente à negociação dos valores, sob pena de processo judicial, onde será levada à indisponibilidade de seu patrimônio pela falta de pagamento da taxa de condomínio. É possível a penhora da unidade inadimplida por se tratar de que o fato gerador é a própria utilização do imóvel, não incidindo, assim, a proteção do bem de família, conforme Lei 8.009/1990 art. 3º, IV.


Por esta razão, a conciliação junto a administração será o canal de mediação de uma demanda que pode ser resolvida com um acordo entre as partes, liberando assim o síndico de necessidade de ações judiciais, o que onera ainda mais o caixa do condomínio, e uma solução administrativa sempre é preferencial à ação judicializada.






O bom entendimento do condômino a esse respeito, traz maior compromisso na sua pontualidade junto ao condomínio, entendendo que, no caso de inadimplência, a relação jurídica se dá junto ao proprietário, e a este será efetivada a cobrança, o que lhe dará o direito de regresso ao inquilino, desde que tenha firmado por escrito sua relação de aluguel, independente de testemunhas.


Mediante esta explanação, trazemos a consciência de que a inadimplência no condomínio, pode trazer até a perda do imóvel ao proprietário que porventura falte com esta obrigação.


O uso das áreas do condomínio, são direitos adquiridos na aquisição de seu patrimônio, que também trazem consigo as obrigações para a manutenção do local e cobertura de suas despesas.


Conhecer as despesas do seu condomínio, participar junto ao síndico suas dificuldades financeiras, entender o que compõe essa taxa de contribuição, vão trazer maior conforto para o condômino em relação financeira para com o condomínio, e com certeza, evitará prejuízos para ambos.




Natal, 30 de maio de 2023


Shirley Ferreira – Mentora




CONTROLE EMOCIONAL – NÃO SER REATIVO A TUDO É UMA TÉCNICA!

 Parece que é impossível ter o controle sobre nossas emoções (boas ou ruins) e ações impulsivas, porém é adequado parar e refletir sobre este assunto tão ou mais importante quanto qualquer outro

 Nos dias atuais, se faz necessário controlar nossas emoções, pois a liberdade que temos, todos nós, acaba as vezes, por ferir a integridade e o pensamento do outro, seja por questões políticas, étnicas, sociais e culturais.

 Pensando num tempo onde somente as pessoas que detinham o poder poderiam falar abertamente e dominar seu espaço, ficando a grande massa trabalhadora calada, onde tudo era aceitável, pois os tempos eram difíceis, havia fome e trabalhos escassos (como há ainda hoje), como exemplo, a grande maioria ficava na lavoura, no campo, plantando ou colhendo para o dono das terras, hoje estamos num patamar muito alto em relação àquele período em relação a acessos nos meios de comunicação e à liberdade de expressão. 

A partir desse princípio, onde podemos nos expressar aberta e livremente, todos podem fazer o mesmo, e daí se inicia a necessidade do controle emocional em todos os aspectos da vida social.

O controle emocional se faz individualmente, está dentro de cada um, e seu uso cotidiano só traz benefícios para quem o pratica. Tudo se encaixa quando entendemos sua dinâmica. 

Nos diversos momentos da vida precisamos estar alertas e utilizarmos técnicas adequadas que são por nós adquiridas como o autocontrole. Esse autocontrole só será possível se nos conhecermos em nossa essência, qual o gatilho que causa nosso excesso, e então criarmos um plano de fuga. Essa fuga nos leva para um controle confortável dentro de nós, que se chama o CONTROLE EMOCIONAL. 

Sentimos dores emocionais, porque achamos que estamos sofrendo por algum motivo, e nisso consiste pensar e refletir. 

Alguns exemplos de controle emocional eficaz:

ü  Dívidas – há momentos em que podemos nos tornar endividados ao extremo e não ver uma solução, então fazemos loucuras como empréstimos com juros descabidos ou entramos numa seara não conhecida para resolver aquele problema momentâneo, mas que pode sim ser gerido e solucionado com inteligência e controle emocional.

ü  Relacionamento – todos temos experiências que podem ser dolorosas ou muito satisfatórias, que nos trazem alegrias intensas ou incertezas e mal-estar constantes. Nisso consiste um profundo controle emocional para poder analisar se estamos num relacionamento saudável ou prejudicial, e as emoções que sentimos podem nos enganar, precisamos parar tudo e refletir sobre o melhor caminho e decidirmos entre a emoção e a razão, e sabemos que não é fácil, porém é libertador quando somos capazes de resolver.

ü  Convívio social – onde moramos podemos ter vizinhos que nos incomodam por algum motivo, e então vemos tudo de forma turva e nossos sentidos nos levam para o conflito. Nesse momento devemos pensar e refletir sobre a real importância daquele desconforto. Antes de levar adiante uma reclamação, ou fazer daquilo um grande problema, será que não devo me controlar emocionalmente e me colocar no lugar do outro? Se todos tivessem tal comportamento, o convívio social seria muito mais tranquilo. Precisamos nos conhecer para chegar neste nível, pois hoje todos querem ser livres e fazerem valer seus direitos, não pensam na coletividade, e nisso consiste o controle emocional das partes.

ü  Carreira – nem sempre conhecemos o nosso potencial e por esse motivo aceitamos aquilo que se apresenta, sendo que nesse sentido cabe uma análise pessoal dos objetivos para atingir, porém, muitas pessoas não fazem essa introspecção para traçar um caminho de satisfação em sua competência, desencadeando descontrole emocional no sentido de nunca estar satisfeito com o trabalho que realiza. Em outro norte, não abre mão de momentos de lazer para que possa se preparar para uma carreira frutuosa, o que, por falta do controle emocional, precisa estar se presenteando a todo momento com gastos e diversões que poderiam estar de forma comedida em sua vida, e nisso consiste outro ponto de gatilho para o descontrole emocional. 

Resumidamente, apresento o CONTROLE EMOCIONAL com um papel fundamental em nossa essência de vida, pois a cada minuto do dia, somos testados e não temos nos treinado adequadamente para nos proteger de tais momentos. Não quer dizer que não devemos nos envolver, nada disso. O envolvimento em todos assuntos, de forma profunda, se faz altamente necessário, mas precisamos estar alertas com nossa própria conduta.

Dessabores como desavenças, orgulho ferido, má solução de um problema financeiro ou demanda de convívio social, podem ser evitados se aplicarmos o controle emocional. 

Não se aprende controle emocional na escola, e tampouco em casa. Essa técnica é desenvolvida individualmente e pode ser adquirida com ajuda de um mentor. É preciso treino em diversas atividades cotidianas, e é necessário tempo para si mesmo. Se conhecer, se instruir, se politizar, se amar, se respeitar, são verbalizações de um controle emocional em ascendência para quem os pratica.

  

Natal, 27 de Abril de 2023. 

SHIRLEY FERREIRA - MENTORA

SEGURANÇA DE DADOS PESSOAIS NO CONDOMÍNIO LEI GERAL DE PROTEÇÃO DE DADOS – LGPD

Em certa ocasião, uma moradora do prédio me pediu as filmagens das câmeras em determinado horário, pois precisava provar ao seu namorado que se encontrava no prédio naquele momento. Obviamente, recebeu a negativa instantaneamente pelo motivo de proteção de dados de outras pessoas, e que a filmagem das câmeras dentro de um condomínio, tem o objetivo de proteger informações que possam ajudar na identificação de alguma infração ou de algum caso prejudicial que torne o condomínio vulnerável a alguma ocorrência.

Em outra momento, outra moradora pediu as imagens da câmera para saber quem havia feito uma séria avaria em seu veículo, o que foi sim avaliado pela administração, e ao contrário do que alegava, conseguimos comprovar que seu carro adentrou na garagem do condomínio já com a avaria a qual se referia, não podendo então ter sido causada por nenhum dos moradores.

Esses são fatos que, além de muitas outras situações já vivenciadas, podem conter em seus pedidos, imagens e dados de pessoas que não podem ser revelados sem autorização, pois dentro de um condomínio, o controle dos dados deve ser administrado de maneira a proteção de todos os indivíduos e o patrimônio comum, com total rigor à aplicação da Lei Geral de Proteção de Dados.

Sobre ao manuseio de documentação de todos os que ingressam ou saem do condomínio como residentes, há uma monitoria em relação a estes dados, os quais devem ser armazenados com segurança pela administração, e assim dar tranquilidade aos envolvidos nesses procedimentos de contrato, onde seus dados são necessários para conhecimento e registro da unidade a qual está ocupando em determinado momento.

 

São diversas as informações pessoais que a administração do condomínio capta em circunstâncias de portaria, como dados biométricos ou digitais, de imagens e documentos. Altamente necessário para a segurança de todos que exista um registro destas informações, e que estejam em segurança, protegidas e lacradas ao conhecimento alheio, devendo a administração cuidar e zelas pelo controle de acesso a estes dados.

Para muitos, ainda é uma indagação que perturba em relação aos seus dados quando entregues no condomínio, e para isso explicamos que, todo o controle do síndico juntamente com os funcionários do condomínio, prezam pela discrição de dados e acontecimentos que envolvam seus moradores, cabendo advertência ou notificação somente a estes, em caso de algum descumprimento de regras, ou no caso de algo em sua defesa, somente via procedimento por notificação judicial poderá a outro ser liberada imagem ou fornecimento de dados.

Compete a toda a equipe do síndico estar treinada para negar qualquer tipo de solicitação verbal em relação a dados de outros moradores ou imagens de câmeras, sob a aplicação da LGPD.

Esta instrução é ainda novidade para muitos, que por vezes não querem entender, mas com cautela e uma boa conversação, tudo se esclarece mostrando a estes que não se pode, em hipótese alguma, expor dados ou imagens de outras pessoas sem a autorização delas próprias.

Com o síndico, é bom que tenhamos um acesso direto e amigável, trazendo assim as novidades dos assuntos mais polêmicos para debates construtivos e esclarecedores, o que mantem a ordem e a satisfação em entender os trâmites da administração do seu condomínio.

O síndico que assim trabalha, com a transparência das informações sobre a LGPD, orienta seus condôminos de forma lúdica, não deixando a ninguém sem uma resposta sobre suas solicitações, mas demonstrando tudo o que pode e o que não pode por conta da força de lei, o que torna assim, um sentimento real de segurança de todos os envolvidos com o condomínio o qual administra.

 

Natal, 24 de Março de 2023.

 

Shirley Ferreira – Síndica e Mentora.