INADIMPLÊNCIA – CASOS JURÍDICOS GESTÃO DO CONDOMÍNIO – PLANEJAMENTO ORÇAMENTÁRIO

Em toda organização contamos com os valores totais de arrecadação para efetivar o pagamento das contas, sejam as ordinárias ou extraordinárias, mas, sabemos que a inadimplência arrasa com as finanças do condomínio e com o sossego do síndico.

Nesse sentido, quero conscientizar a todos que residem em ambientes com áreas comuns, sejam apartamentos ou casas, mas que estejam num condomínio, onde há despesas comuns, utilizam os mesmos funcionários, as mesmas áreas de lazer, alerto para que sejam todos conscientes das dificuldades que um síndico enfrenta para pagar as contas, quando a inadimplência é corriqueira, muitas vezes até tratada de forma banal por quem deixa de cumprir com essa obrigação.

Para se precaver dessa falta de caixa, o síndico pode recorrer ao fundo de reserva, que se acaba, ou nem consegue se formar, muitas vezes por conta dessa inadimplência, enquanto para remediar a já carteira formada desses saldos, pode negociar individualmente com os devedores, de forma a fazer um plano específico para cada um deles, de acordo com suas condições financeiras reais, para que não fique inadimplente na taxa condominial do mês, porque está tentando cumprir com a parcela do acordo dos atrasados. 

Aos que não se acorrem para essa negociação, por motivo de desinteresse da parte devedora, o correto é judicializar em nome do condomínio imediatamente ação de cobrança dos valores devidos, e para tanto, um advogado também será necessário, e a geração de um novo custo.

Aos síndicos que assim conduzem suas administrações, contempla uma melhor chance de que as raxas condominiais se evitem atrasar, salvo em casos extraordinários, que todos nós vivemos, e que é perfeitamente compreensível.

O que não podemos fazer, é deixar de negociar pessoalmente, encontrar uma saída rápida, e caso não formos devidamente respeitados como respeitamos nossos condôminos, judicializar as demandas para evitar assim que o condomínio fique à deriva de uma monta impagável, podendo ser tardia a movimentação do síndico.

Ficar alerta mensalmente com os créditos não realizados, é a forma mais assertiva e a base da execução de todo o planejamento de manutenções e correções do condomínio.

A Gestão do condomínio em relação ao planejamento orçamentário, se dá de acordo com as despesas anteriormente apresentadas, num período anual, e assim projetamos para um novo exercício.

Como nos referimos à inadimplência, esta também deve ser considerada e ponderada na gestão seguinte, porque a falta desse recurso será provável, não na mesma proporção, podendo ser maior ou menor, mas é um fato irrefutável.

Todos os condomínios precisam de seu planejamento de manutenções periódicas e acontecem também as excepcionais, demandando verbas financeiras que podem ser estimadas, seja pela ocorrência ordinária ou a extraordinária.

No fechamento desse planejamento, vai sobressair o resultado esperado, onde então podemos fazer ajustes, desde não realizar alguma reforma ou algo menos importante que possa aguardar por mais um tempo, até aumentar de taxa condominial por não ser possível deixar de concluir alguma obra necessária. Esse é um momento crucial para o síndico em exercício, que mostrará aos proprietários como deverão conduzir juntos o andamento das necessidades específicas.

A adesão de uma taxa extra para algumas obras é um bom recurso, pois dividido para todos, pode ser o caminho para a solução de determinado movimento que o síndico precisa para viabilizar algo urgente, como por exemplo, a reforma de uma cobertura onde apartamentos estão sofrendo com infiltrações das chuvas, por questões temporais mesmo, de manutenção necessária. Nisso o síndico precisará do apoio de toda a comunidade do edifício, por se tratar de área comum o telhado, pois cobre a todos, não somente os do último andar.

Com essa atividade de comunicação via convocação de assembleia, demonstrando resultados anteriores e oferecendo o planejamento do exercício em andamento, o síndico viabiliza as necessidades do condomínio, e mantém a informação anual para o conhecimento de todos.

É um trabalho de gestão empresarial que o síndico presta para o condomínio, sendo reconhecido seu esforço e empenho, merecendo nosso respeito e apoio nos projetos para benefício comum.

Vamos ao trabalho síndicos guerreiros!

Natal, 07 de março de 2024

Shirley Ferreira - Mentoria

SEGURANÇA NO CONDOMÍNIO – FÉRIAS ESCOLARES E FESTAS

 Sabemos que no final do ano e início de outro, os condomínios costumam ter uma circulação acima da média por conta das férias escolares e das festas, como acontece neste mês de fevereiro, o CARNAVAL.

Visitas constantes nos apartamentos de pessoas que talvez nunca adentraram no condomínio, precisam ser identificadas em sua chegada, com registro na portaria, para que se saiba qual a unidade visitada, ou alugada para a temporada.

Existem resistências em alguns proprietários, não de modo geral, mas algumas exceções se apresentam, e não enviam antecipadamente a identificação de seu visitante ou inquilino, porém nesses casos, há constrangimentos, pois a regra é, ninguém estranho adentra sem identificação, e quando é liberada a chave pelo proprietário e o inquilino entra sem prévio aviso, causa muito desconforto às equipes de vigilantes e zeladores, como exemplo a entrada pela garagem e depois só sabem de um novo morador pelas câmeras de segurança ou pela movimentação na área comum.

As regras devem ser seguidas totalmente em sua íntegra, tanto pelos trabalhadores do condomínio, como pelos proprietários, e também para quem visita, sendo o proprietário responsável por qualquer dano que o visitante cause, seja financeiro, seja descumprimento de regras, ou de qualquer outra forma que desrespeite o bom andamento do condomínio e o respeito com os moradores.

Nos dias de festas de carnaval, especificamente para esse mês, o controle dos vigilantes é dobrado, pois durante o dia, muita circulação acontece, e a todo momento precisam estar alertas na movimentação que se desenvolve nos diversos locais sociais do condomínio e suas áreas comuns.

Importante frisar que a portaria, não deve descuidar nem um só instante do monitoramento, pois o perigo de um oportunista observar alguma falha, ou alguma fraqueza em relação a entrada ou saída do prédio, pode ser a oportunidade que ele está estudando para adentrar.

Nesse modelo de trabalho, onde verificamos na maioria dos locais, onde há uma específica ronda armada, fica muito difícil alguém se atrever a entrar, porém sabemos que tudo acontece quando uma pessoa estuda todos os pontos cegos da portaria.

Já nos sistemas mais simples, sem guarda armada, se torna importante ter um sistema de apoio, onde os vigilantes possam se reportar no caso de algum incidente. Treinamento com empresas de segurança se tornam indispensáveis nesses casos, pois dará o ensinamento da astúcia necessária aos trabalhadores, bem como a consciência assertiva do que fazer em caso de avistar algum suspeito.

Para a alegria e conforto de todos, continua sendo a melhor opção, o planejamento estratégico do condomínio em todos os sentidos, e a segurança não pode ficar de fora.

Sugerimos que os funcionários todos, sejam treinados periodicamente, sobre as técnicas de segurança e de defesa, para que a alegria das férias seja plena e todos fiquem confortavelmente instalados, e assim despreocupados, possam aproveitar do ambiente familiar e seguro em que se está instalado.

Bom Carnaval a todos! Um excelente mês com muitas estratégias a colocar em prática.

 

Natal, 02 de fevereiro de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO ANUAL DO CONDOMÍNIO

Chegamos a mais um início de exercício, onde são computados as despesas e receitas de um condomínio, previstas para o novo ano em plano orçamentário.

 Prudência e assertividade com base em anos anteriores, são muito bem-vindos neste momento, sendo que podemos contemplar todos os valores que serão advindos das contribuições efetivas, para custeio das obras necessárias a se introduzir como gastos permanentes ou provisórios. 

Para começar, o síndico deve fazer um fechamento utilizando-se de todos os dados de fechamento mensal do ano anterior, comparando mensalmente como se comportaram os gastos, e assim fazendo das despesas regulares, uma base que não tem previsão de cortes significativos, uma vez que, sendo despesas ordinárias, e bem controladas, fixam-se em seus valores com poucas variações durante o período de cada ano, como exemplo, as contas de gás, de água, de energia do condomínio, entre outras que se repetem mensalmente.

Já na folha de pagamento, o sindicato da categoria, anualmente prevê um reajuste de salários, portanto o valor de pagamento para os funcionários, anualmente devem ser computados com uma margem de variação, que o síndico pode tomar como base os anos anteriores, e já computar no seu novo orçamento, para ajustar as receitas com as despesas.

Para os condomínios que trabalham com fundo de caixa positivo mensal, e que tem seus rendimentos financeiros sobre as aplicações, podem se dar ao luxo de nada reajustarem aos proprietários das unidades, desde que, com sabedoria, faça a conta de maneira a suportar esses aumentos pelos ganhos de capital sobre aplicação financeira. Esta é uma das soluções para evitar-se o reajuste de taxas condominiais.

Já os condomínios que não contemplam desse benefício do caixa superavitário, precisam dar-se ao trabalho de progredir no assunto, pois a depender do tamanho do ambiente comum, ou de suas estruturas específicas, alguns tipos de manutenção são altamente custosos, levando a uma preparação de anos antes do devido acontecimento desta ação, pois os valores devem estar em caixa para a apropriada demanda.

Vale orientar aos síndicos que, mantenham uma contabilidade altamente qualificada para esse fim, sendo que a informação bem apurada, e de fácil compreensão, advém destes profissionais tão brilhantes que ajudam aos condomínios no quesito conhecimento dos números e preparação de uma boa e qualificada gestão.

Além da contabilidade, o síndico deve dispor de tempo hábil para preparação de estudos no contexto de legislação e de atendimento ao público, pois o contato do síndico juntamente aos seus moradores do condomínio, fazem toda a diferença no momento da aprovação do orçamento, uma vez que a comunicação entre todos, torna conhecidas as prementes necessidades do ambiente condominial, e facilita o entendimento nas conclusões de decisões que o síndico é obrigado a tomar, em várias vezes de forma individual, pois a ele compete o bom andamento do condomínio.

Desta forma, e com muita vontade de fazer sempre o melhor pelo seu condomínio, o síndico se encontra com diversas maneiras de conseguir ajuda para um bom planejamento de orçamento anual, e nesse sentido, caso precise de uma consultoria, deverá também buscar a ajuda de profissionais administrativos para enfatizar a importância dos números e os ajustes necessários no orçamento que mudam de um ano para outro, a fim de resolver a cada exercício, as necessidades mais caras e as mais urgentes que sem dúvida, o síndico e todos os moradores, não podem ignorar.

 

Bom ano a todos e excelente planejamento estratégico em seus condomínios.

 

Natal, 05 de janeiro de 2024.

 

Shirley Ferreira – Mentoria

 

 

 

FESTAS DE FIM DE ANO NO CONDOMÍNIO

 Chegando o final do ano, os preparativos começam em todas as famílias, com a decoração de suas casas ou de seus apartamentos, com o cuidado da ceia de Natal, bem como as férias na virada do Ano Novo. São Momentos esperados por todos, e a boa programação traz a tranquilidade e a certeza de realizar bons momentos que ficarão na memória.

Neste contexto, as atividades do condomínio agregam maior controle sobre alguns dos pontos fundamentais para agregar nessa programação familiar, fazendo com que todos da rede de moradores, fiquem confortáveis com as determinações do Regimento Interno e sua aplicação para as datas de festas.

Na maioria dos condomínios, o regramento é bem específico para todas as áreas comuns e de maior circulação de pessoas, sendo previsto aumento de visitantes e de festas no salão, o qual deve ser por ordem de pedido, antecipadamente reservado, e com muito bom senso, ser possível que todos tenham conhecimento antecipado das atividades do condomínio que possam utilizar também o salão de festas, como uma confraternização entre os moradores.

Tanto no salão de festas, como na privacidade de cada residência, é importante preservar a Lei do Silêncio, que vai até as 22 horas, podendo ser estendidas, mas com o silêncio preservado nas áreas comuns, de modo a não afetar as residências ao redor.

O uso da piscina também é regrado de forma diferenciada ao salão de festas, porque é de uso comum, e outras pessoas independentes da festa, precisam ter a disposição para seu uso conforme as determinações de horários.

O uso da academia por visitantes, na maioria dos condomínios é de uso restrito aos moradores, portanto, mesmo com o número de pessoas circulando sendo aumentado a cada dia, cabe o respeito as normas pelos moradores, evitando assim multas e notificações.

A decoração do condomínio pode ser feita com a participação dos moradores, sendo assim programada com antecedência, e destinada verba para compra de enfeites de Natal e luzes que podem ser instaladas no prédio como um todo. Há também restrições para fachadas dos prédios, em alguns casos, em que a decoração seja com a participação de todos, sendo deixado para o avulso, somente em casos em que o condomínio não faça nenhum tipo de programação para a fachada externa. 

Já a decoração familiar, segue livremente, dando somente a atenção para o item anterior mencionado, sobre alguma programação que envolva as fachadas de todos externamente.

Fogos de artifício são outra preocupação dos síndicos e administradores, pois é PROIBIDO na maioria dos regimentos, o uso destes artefatos dentro do condomínio. Sempre que utilizados, são manuseados por empresas que utilizam seus profissionais especializados para a queima de fogos. Portanto, o cuidado com esse item, deve ser permanente e todos os moradores devem ser avisados da não permissão do uso de tais materiais inflamáveis.

Quanto a segurança do condomínio, é redobrada, uma vez que o número de crianças na circulação dos condomínios aumenta substancialmente, sendo pelas férias das escolas, sendo pelas visitas que chegam com suas crianças, transformando claramente o ambiente, sempre mais alegre e divertido para nossos pequenos, mas com o dobro da atenção dos agentes de portaria e vigilância dos condomínios.

Para que todas as confraternizações sejam bem elaboradas, cuidadas, fraternas, e que todos se sintam acolhidos e bem instalados, há toda uma logística do condomínio e treinamento a seus funcionários para este tempo de festa. É preciso também, a colaboração dos moradores, dos visitantes, e de instrução para as crianças do que podemos fazer, onde podemos circular, qual o horário permitido e as demais regras de respeito a todos, pois não só crianças estarão mais concentradas nas áreas de circulação, podemos ter nossos idosos também e uma grande quantidade de visitantes.

Desejamos a todos os leitores que tenham um lindo fim de ano e lindas festas de confraternização em seus condomínios, sempre prezando pela instrução e pelo bom senso em suas decisões e exigências, colaborando sempre com o síndico e a administração de seu local de residência, e transformando assim, um ambiente sempre acolhedor e aconchegante a todos, pois o respeito mútuo traz enormes consequências de retorno do amor para com aqueles que nos dedicamos e cuidamos, não só nas datas festivas, mas sempre em nossas vidas.

Feliz Natal e um Ano Novo repleto de saúde, e de grandes novas amizades!

Natal, 04 de Dezembro de 2023.

SHIRLEY FERREIRA – MENTORIA

SÍNDICO – O QUE ESSA PALAVRA SIGNIFICA?

Em comemoração ao dia do síndico, 30 de novembro em todo Brasil, vamos explorar neste texto os significados e o sentido ativo do profissional chamado síndico.

A origem da palavra síndico, conforme no google se apresenta, é proveniente do grego “sýndikos” que significa “patrocinador da justiça”.

Em sentido atual, o síndico é o representante de uma comunidade de pessoas, moradores de um determinado território, que necessitam de controle de comportamento e de funcionamento das instalações que servem a todos.

Para tanto, fica em situação difícil para um morador condominial ser indicado para esta função, sem que tenha um mínimo de preparo para o encargo, que em todas as circunstâncias, dependerá da sua desenvoltura e do seu conhecimento para melhor realizar as necessidades que se apresentarem. 

A legislação brasileira diz que, qualquer pessoa, física ou jurídica, pode exercer a função de síndico, por 2 anos de mandato, podendo ser reeleito por igual período, ou de acordo com a convenção do condomínio, porém, as responsabilidades do síndico pela mesma legislação, colocam em evidência as suas responsabilidades civis e penais na sua pessoa, ou seja, responderá civil e até criminalmente por ato praticado durante suas funções.

No caso da falta de preparo, o síndico eleito, poderá receber uma administração com problemas de vícios anteriores, e não estar com os esclarecimentos necessários para dar continuidade e até as soluções para os casos em pendência anteriores ao seu mandato.

 

síndico no Brasil, é como ser um empresário, que deve dar conta de toda uma estrutura de trabalho, com funcionários, que são os zeladores e vigias, e seus clientes, que no caso são os moradores, além dos proprietários, os inquilinos do condomínio, os prestadores de serviços, entre outros.

O controle das despesas costuma ser rígido em todos os condomínios, mas as despesas extraordinárias existem, são constantes, e para dessabor de muitos, são fundamentais as convocações de assembleias para aprovarem as demandas maiores e de peso significativo.

Agindo desta forma, o síndico traz consigo o apoio dos moradores, porém os desgastes sempre vão existir, sendo que a unanimidade é quase impossível na maioria dos casos, o que prejudica em muito essa não união efetiva de todos os condôminos a respeito de determinada demanda.

Quando uma decisão precisa ser tomada com certa urgência, por exemplo, um problema que possa causar algum dano maior ou traga perigo iminente aos moradores, como um telhado com demonstrações de rupturas importantes, colocando em risco a vida das pessoas, este procedimento poderá ser executado de urgência pelo síndico, o qual contribuirá para o uso adequado dos recursos na finalidade de proteger de forma efetiva as pessoas residentes do local.

O bom funcionamento de todos os itens, com um controle por lista de importância e periodicidade de manutenção, depende do trabalho contínuo do síndico, que elabora orçamentos, expõe o problema, contrata os profissionais hábeis para o serviço, e conclui com o pagamento e certificado daquela finalização. São funções que não podem ser transferidas para nenhuma outra pessoa, ao menos que seja assim decidido em pauta específica de reunião de assembleia. Assim também tudo o que se arrecada, o síndico acessa esses recursos, faz a manutenção de todo o condomínio, paga seus funcionários e aplica os recursos excedentes.

Porém, a dura realidade dos fatos financeiros de muitos condomínios, em casos recorrentes de inadimplência, faz com que o síndico necessite de apoio jurídico nas cobranças condominiais, trazendo assim custos que podem não estar elencados no orçamento anual. Esse item é um dos mais falhos em relação aos orçamentos, pois além de necessitarem dos recursos para os pagamentos ordinários, na falta destes, ainda demandam de recursos para estes extraordinários, como custos jurídicos e custos de cartório para os inadimplentes.

Passada toda essa demanda explanada nas linhas anteriores, temos ainda as questões de cunho pessoal e social, como desavenças entre vizinhos, acontecimentos com os pets das mais diversas possibilidades, uso indevido das áreas comuns, vagas de estacionamento com carros desalinhados de suas demarcações, entre tantas outras ocorrências, que nem poderíamos a tudo mencionar, sendo esse seu acúmulo de funções que desgastam e muito o síndico do condomínio.

Merece nossa total atenção e respeito o nosso síndico morador, cuja remuneração parte da convenção condominial, podendo até nem existir tal remuneração, mas também aos profissionais síndicos que se dispõem a trabalhar com o intuito de facilitar a vidas dos moradores de uma comunidade específica, fazendo deste trabalho uma profissão de muita coragem e determinação, e com muita alegria e agradecimento, dedicamos aos SÍNDICOS DE TODO O BRASIL, nossas considerações de um futuro cada dia melhor e de condições cada vez mais apoiadas por todos para que possam exercer com maestria essa tão necessária postura de coordenação dos mais diversos condomínios em todo o nosso país.

 

Natal, 01 de Novembro de 2023.

 

Shirley Ferreira - Mentoria

 

DESPESAS CONDOMINIAIS E FUNDO DE RESERVA

 Falar em despesas condominiais, é muito mais que explicitar o que compõe essa listagem, é também informar dos deveres dos condôminos de contribuírem para que possa ser feita a manutenção de todos os itens das áreas comuns de sua propriedade.

 

As despesas que se repetem mensalmente, são as chamadas ordinárias, pois não podem deixar de serem cumpridas na íntegra os seus devidos pagamentos, sendo primordial considerarmos todos os relacionados ao pessoal que trabalha na zeladoria, administração, zeladores, vigias, prestadores de serviços, entre outros. Considerar a mesma importância para a manutenção, também é um ato de consciência, como por exemplo: não se pode deixar uma torneira vazando ou uma obra inacabada, mantendo a parte estrutural sempre preservada, e assim toda a manutenção preventiva.

 

Neste sentido, a entrega mensal do descritivo de despesas, a prestação de contas, que é feito pela administração com o síndico, informa a todos o que está sendo pago e sua constância na periodicidade dos acontecimentos.

Por exemplo, se a dedetização do prédio tem uma garantia de 4 meses, quer dizer que sempre em determinado período de tempo, ou seja, 3 vezes no ano, será previamente esperado ter-se essa despesa aparecendo na prestação de contas.

 

Toda essa gama de valores pagos nesse sentido, são esperados por todos, e portanto é da alçada do síndico promover suas liquidações em tempo hábil com sua equipe de apoio e sua própria desenvoltura nessa relação.

 

As despesas extraordinárias seguem a seguinte classificação:

·         NECESSÁRIAS – são aquelas que necessitam ser aplicadas com urgência;

·         ÚTEIS – são aquelas que facilitam a utilização do uso comum.

·         VOLUPTUÁRIAS – são aquelas não urgentes ou não necessárias, mas que podem tornar o local mais luxuoso ou agregar valor no imobilizado.

 

Vale lembrar que, uma vez computada a despesa para o condomínio, será devido o reembolso pelos condôminos na sua cota parte do empreendimento, e que, o não pagamento ensejará juros conforme a legislação de 1 % ao mês e multa de até 2% de acordo com o código civil artigo 1336 §1º.

 

 

 

Quando o síndico se vê com uma necessidade urgente de resolução, que por exemplo que leve risco para os condôminos, como um telhado no risco de desabar ou com infiltrações sérias, ele deve agir imediatamente, solucionando de fato o problema para que todos sejam beneficiados, ao passo que, essa despesa extraordinária, será computada na prestação de contas, e ao final do exercício apresentada para a aprovação das contas pagas do orçamento total.

 

Já quando se depara o síndico com uma despesa extraordinária que não requer imediatismo, ele deve proceder com os orçamentos e convocar uma assembleia para apuração de sua viabilidade.

 

Mas, como o síndico buscará recursos para essa despesa premente, que não pode esperar?

 

Existe um FUNDO DE RESERVA que é constituído para emergências, conforme previsão legal na Lei 4.591 de 16 de Dezembro de 1964, em seu artigo 9º, § 3º, alínea j, que diz que é necessária a contribuição para constituição do fundo de reserva, e que na Convenção do condomínio, é deliberada a forma desta constituição, que na maioria das vezes, se dá em 10% da arrecadação total mensal, perfazendo um caixa mínimo para as despesas emergenciais.

 

Embasados pela legislação pertinente, não podemos alegar desconhecimento de causa em fatores de necessidade premente dos condomínios, recorrendo sim ao fundo de reserva para problemas que possam colocar em risco a vida ou o patrimônio dos condôminos.

 

Deste modo, a atenção na constituição da Convenção do Condomínio, precisa ser redobrada e elaborada por profissionais que se alinhem conforme a legislação pertinente, e se obriguem a trabalhar nos pontos de relevância do programa de despesas mensais, levando em conta todos os possíveis acontecimentos dentro de um grupo de pessoas que compartilham o mesmo terreno.

 

É notório que os condomínios necessitam de profissionais preparados para elaborarem suas Convenções, seus Regimentos Internos, e o registro de toda a documentação legal, sendo necessária a periodicidade na sua revisão, pois as circunstâncias podem se alterar para determinado grupo de pessoas, e as adequações precisam ser registradas no documento pertinente.

 

Todo esse profissionalismo é essencial para uma boa comunicação entre os moradores, proprietários e gerência condominial, sendo assim levada a luz do conhecimento de todos as nuances das transações condominiais e seu justo reembolso por parte dos beneficiários.

 

Aos síndicos, administradores, contadores e advogados, cabem a função de esclarecer todas as necessidades do condomínio, incluindo cláusulas pertinentes a todo contexto envolvendo moradores e proprietários, e disponibilizando uma consultoria para seus clientes para transformação da comunicação condominial na melhor e mais ampla transparência das informações.

 

 

 

 

Natal, 01 de OUTUBRO de 2023.

 

 

Shirley Ferreira - Mentora

INQUILINOS E MANUTENÇÃO DO IMÓVEL – CONSERTOS E REPAROS

 Muitas são as dúvidas quando o que temos em comum é um contrato de locação de imóvel.

A vistoria de entrada é tão importante quanto a vistoria da saída do inquilino, porém, nesse tempo em que está na posse do imóvel, o Locatário precisa estar ciente de que as manutenções periódicas estão na sua responsabilidade, o que torna mais fácil o trâmite para o momento de saída e menos custosos para as partes.

Tanto em condomínio, como em imóveis fora deste enquadramento, os imóveis de locação devem ser considerados como patrimônio a ser zelado pelo Locatário. O que diferencia quando vai ser acionado o proprietário Locador ou não, é a questão de problemas estruturais.

Dentro do imóvel, os itens que sofrem desgaste com o tempo ou uso, estes devem sempre ser repostos pelo usuário Locatário, por exemplo, torneiras, sifão, lâmpadas, pintura, limpeza (incluem-se a dedetização e desentupimento), jardinagem, reposição de vidro, chaves de acesso (perda ou quebra), controles de alarme e de acessos, enfim, uma infinidade de itens que podem ser utilizados no trâmite diário e que se desgastam com o tempo de uso, a contar do período de contrato firmado entre as partes.

Obviamente, abre-se neste assunto uma lacuna de dúvidas quando o imóvel apresenta algum item a ser revisto, e no caso, o que o Locatário deve fazer?

Primeiramente, seu contrato de locação deve apresentar uma cronologia de manutenção já feita no imóvel. Esta será anexa ao início da próxima vigência, com a vistoria de entrada que se faz no momento do recebimento das chaves junto com um responsável pela administração desta locação.

A partir deste momento, o Locatário está ciente que o imóvel teve sua manutenção periódica efetivada, e terá um prazo de 10 (dez) dias para observação e aviso sobre qualquer dos itens que apresentarem qualquer anormalidade de funcionamento, tudo isso expresso no contrato.

Após o prazo concedido em contrato, fica ciente o Locatário que, problemas de peças ou acessórios dentro da residência que apresentarem fora da normalidade, precisarão ser repostos ou custeados por suas próprias custas.

Desta forma, fica bem esclarecido quanto ao que cada morador deve manter durante o seu período de locação do imóvel. Este mesmo procedimento se dá também, para o caso de pintura do apartamento, o qual deve ser refeito a cada locação, portanto, o morador deve fazer a pintura nova conforme recebeu o imóvel, sendo que, não o fazendo, haverá uma cláusula contratual que ordenará tal procedimento ou estará estipulado um valor a ser cobrado do inquilino, para a cobertura desta despesa que o administrador do imóvel deverá providenciar para a próxima locação.

Acrescentado a isso, os dias que ficarão para a pintura e reparos, serão ainda cobrados como dias de aluguel, pois a responsabilidade deste item é do Locatário, e deveria ter devolvido com tudo organizado, inclusive a pintura, e os dias serão acrescidos aos da entrega da chave, porque não estava nas condições que o mesmo recebeu na entrada no imóvel.

Já o item a se verificar que é de responsabilidade do Locador, do proprietário e do administrador, são os problemas estruturais que porventura possa apresentar o imóvel.

Nesse caso, o problema de fissuras, rachaduras, vazamentos, infiltrações, registros de água, elétricos de proveniência de interruptores ou fiação, curto circuito, entre outros, estes sempre poderão ser considerados como itens para a reposição ao Locatário, que pode e deve entrar em contato com o administrador do imóvel, para que as providências sejam tomadas.

Conforme a decisão e acordo entre as partes, pode-se resolver a demanda de forma mais prática, sempre via expressa e com orçamento anexo do item a ser revisado, ou dependendo da urgência, a comunicação rápida e o acordo imediatamente fechado entre as partes para a solução mais favorável.

Desta forma, colocamos o contrato de locação como o melhor item de segurança que ambas partes estabelecem num acordo de moradia, sendo de suma importância a apresentação das cláusulas que regerão as questões de responsabilidades sobre as manutenções e reparos necessários, durante a permanência da família em determinada residência.

Para outros itens importantíssimos que devem constar no contrato de locação, procure sempre estar ao lado de um bom corretor de imóveis e uma boa empresa administradora de locações, para ter uma estadia tranquila e agradável em qualquer que seja o local escolhido para ser o seu LAR!

 

Natal, 04 de setembro de 2023.

 

Shirley Ferreira – Mentoria