OS CONFLITOS MAIS RECORRENTES QUE CHEGAM PARA O SÍNDICO

 Como resolver os conflitos que chegam de diversas formas, sendo o problema recorrente?

Podemos observar algumas reclamações de moradores, que muitas vezes se repetem. Geralmente são incômodos relacionados com essas principais intercorrências, animais de estimação, cigarro e seus odores, e som alto do vizinho. 

Para organizar o condomínio e ter uma certa tranquilidade na administração, o síndico pode e deve se ater nas normas do Regimento Interno, e por este documento estar embasado para multar as ocorrências reiteradas.

Muito se percebe que, diversas vezes, as regras já foram saturadas, e no grupo de whatsapp do condomínio, o síndico se sente até esgotado de citar várias vezes qual é o regulamento sobre determinado assunto.

Neste movimento entre fazer acontecer as regras e manter uma boa empatia com todos, o desgaste do síndico é imenso, pois ele precisa estar de toda forma, condicionado ao equilíbrio e controle de suas palavras e suas ações, para evitar inclusive problemas de questão pessoal com moradores. 

Para muitos moradores, falar de regras pode servir para o vizinho, e nunca para si mesmo.

Caso constante de reclamações, são relacionados com animais de estimação, pois existe a questão do silêncio, e por vezes o cachorro por exemplo, pode estar desconfortável com alguma situação, como estar sozinho, com fome, se sentindo em perigo, e muitos só por perceber que alguém passa nos corredores, já se sentem ameaçados e começam a latir.

Outro problema com pets acontece com a questão de higiene, nos casos em que acontecem de sujar as áreas comuns, e seus donos não percebem, deixando para trás a marca do animal. Na sequência chega outro morador e explora a situação enviando para o síndico somado às várias críticas em relação aos donos de pets, criando assim novo conflito para que o síndico resolva.

Já o problema com odores do cigarro, afetam justamente aos não fumantes, e acontece muito em condomínios em que os apartamentos são muito juntos em suas sacadas e suas portas, afetando também pessoas que podem ter problemas respiratórios, e este conflito para o síndico muitas vezes é constrangedor, porque o ato é praticado dentro do apartamento.

A regra condominial existe para que o direito de cada um fique estabelecido dentro do ambiente em que não afete a residência do outro, e no caso do cigarro, acontece exatamente isso, a fumaça se alastra por todos os ambientes, e fatalmente encontra uma brecha para o vizinho, e isso não pode.

Com relação ao barulho, esse caso é de constante reclamação para o síndico, com cartas explicativas no e-mail, relatos no livro de ocorrências, e até brigas entre vizinhos que ao se sentirem incomodados com o som alto da festa que acontece ao lado, muitas vezes se dirigem na porta do outro para pedir que o som seja baixado, o que por vezes, não é aceito pela parte que está com visitas, e pode assim gerar um descontentamento entre eles, com facilidade de brigas e problemas maiores para os síndicos. 

Para todos esses problemas, a solução é única, primeiramente deve ser comunicado ao síndico a ocorrência, com data, horário, e todos os detalhes que puder apurar do momento em que deu causa a questão, e com bom senso, aguardar para que as providências sejam tomadas.

Fato importante é que o síndico não permaneça na inércia, porém, num exemplo clássico de barulho de som alto no decorrer do final de semana, o síndico às vezes tem seu vigia noturno, ou seu zelador com quem possa somar esforços para que a medida de punição seja aplicada no mesmo instante.

Encontrar uma boa saída para os conflitos é função do síndico de condomínios, e assim devem confiar seus moradores, primeiramente colaborando para que não aconteça de infringir as normas condominiais, e quando alguém as comete, se dirigir primeiramente ao síndico, para que lhe dê a ciência e ele possa assim praticar sua autoridade perante o ocorrido.

Uma forma muito simples e didática para o síndico conscientizar a população de seu condomínio, é a entrega de cartilhas explicativas, ilustradas, que ele mesmo pode fazer, e assim tornar as obrigações mais efetivas dentro do ambiente habitacional de muitas famílias.

O síndico é a pessoa que deve estar em constante estudo, treinamento, e com foco na comunicação com todos, e desta forma, poderá sim realizar um bom trabalho, trazendo segurança e conforto para todos os moradores.

Força total na elaboração, adaptação e constante revisão do Regimento Interno, daí vem a segurança para a atuação do síndico nos conflitos condominiais.

 

Natal, 14 de outubro de 2024. 

Shirley Ferreira – Mentoria

 

 

 

CONDÔMINO E RESPEITO AO REGIMENTO INTERNO

 Todos temos direitos e deveres, os quais estão amparados na nossa Constituição Federal.

Nos condomínios, não é diferente, temos as regras e disposições a serem respeitadas por todos mediante o Regimento Interno, o qual deve ser disponibilizado imediatamente à entrada do morador no ambiente condominial.

Fato é que, por diversas vezes, temos pessoas que ignoram este estatuto e todos os seus requisitos, onde suas cláusulas explicativas quanto a multa de descumprimento destas normas estão claras, porém, mesmo assim, nos deparamos com insistentes desagravos.

Para tanto, o síndico se dispõe na condição de executor das normas, e convida a todos nesta observação, a fim de que os ambientes comuns sejam respeitados, bem como o cumprimento das demais condições, sendo uma das mais importantes, o pagamento da taxa condominial rigorosamente no seu vencimento.

Existem situações muito desagradáveis para o síndico, onde acontece de uma inadimplência se tornar algo recorrente com determinado morador, e em casos mais extremos, podemos ter até o desacato da autoridade do síndico, e até ameaça por parte do devedor morador, uma vez cobrado para que efetue o pagamento.

Em casos desta gravidade, o síndico pode contratar um mediador para a solução de algum conflito que necessite dessa pessoa intermediária, sendo muitas controvérsias assim resolvidas.

As necessidades de pagamento dos serviços e funcionários do condomínio, que são para o uso comum dos moradores, não tem como o síndico deixar de pagar, mas começam a acontecer atrasos de pagamentos destes serviços e de impostos da folha de pagamento, pelo motivo de inadimplência.

Todos os moradores precisam ter essa consciência de que o condomínio precisa realizar o seu recebimento correto, ou seja, de todos os moradores, para que o montante de arrecadação estimada se torne realidade e assim as contas condominiais sejam honradas.

No caso de não ser atendido o síndico nesta condição, ele se obriga a procurar um mediador e caso não seja possível um acordo, um advogado será contratado para entrar com processo judicial, uma vez que tentou de todas as formas resolver administrativamente.

Após nada conseguir de forma consensual, entramos com mais custo para que o condomínio realize o saldo devedor deste condômino, que nesta falta de pagamento acumulado, já apresenta seu reflexo nas contas que começam a acumular, ou que são pagas com a reserva condominial, a qual não existe para esse fim, e sim para demandas mais complexas, como manutenção específica das edificações por exemplo.

E assim, com mais um custo gerado, o condomínio e o síndico enfrentam trabalhos e demandas que poderiam ser evitadas com um acordo administrativo.

Todos nós passamos por dificuldades financeiras em algum momento, e cada caso é de merecedora análise juntamente à administração do condomínio ou com um mediador de conflitos.

Portanto, se precisar de uma ajuda do síndico quanto aos débitos condominiais, com certeza ele poderá fazer um acordo considerável e passível de pagamento, e assim, muito será evitado, mas o que não pode jamais acontecer, é deixar uma dívida sem resolução, e pior ainda, acumulando sem tomar uma providência, e quando for procurado pelo síndico, jamais destratá-lo ou ignorá-lo, pois ele sempre vai procurar ajudar para que seja cumprida a obrigação.

Não podemos nos envergonhar por uma dívida, um aperto no nosso caixa pode acontecer, o que devemos fazer quando isso acontece é termos a coragem de buscar ajuda para solução o mais rápido possível junto ao administrador do nosso condomínio.

Afinal, usufruímos de tudo no condomínio, e nossa família merece nosso esforço no mantenimento do nosso lar comum.

  

Natal, 12 de setembro de 2024. 

Shirley Ferreira – Mentoria

 

 

ELEVADORES NOS CONDOMÍNIOS – EQUIPAMENTOS E MANUTENÇÃO

 Confiamos plenamente nas máquinas, quando vamos nos dirigir para casa, entramos no elevador do nosso prédio e nem pensamos como foi o serviço de manutenção dele, uma vez que o conforto e a rapidez que nos são caros, não nos deixa pensar nisso.

Elevadores são essenciais nos edifícios acima de 4 andares, sendo que em muitos condomínios, independe de andar, conforme constar em seu memorial descritivo, lá estão designados os aparelhos de transporte vertical que o empreendimento deverá conter.

Falando de manutenção, entramos também no detalhe do equipamento e seus componentes eletrônicos, pois quanto mais novo o equipamento, mais seguro e menos custoso sua manutenção. 

Existem modelos diferenciados, até mesmo sem portas e com rotação ininterrupta.

Nosso convencional é o mais simples possível, mas precisa estar de acordo com as normas ABNT NBR 16.083 / 2012 onde constam todas as instruções de manutenção e exigências para a total segurança desse transporte tão seguro.

A manutenção preventiva é muito importante para a vida útil dos elevadores e a segurança de seus passageiros. De acordo com as normas, mensalmente sendo avaliados todos os componentes eletrônicos e periodicamente trocadas as peças necessárias, se reduz muito o risco de qualquer incidente nestes equipamentos.

A sinalização, a comunicação da cabina com os zeladores e portaria, é fundamental para que todos saibam como proceder em caso de uma queda de energia em que o equipamento possa parar de funcionar. O treinamento de segurança, envolve a todos os funcionários do condomínio, trazendo assim uma maior confiabilidade de seus moradores de que estão em boas mãos, num condomínio que cuida da segurança de seus moradores, fazendo o que é necessário.

Quando o síndico avisa que o elevador está parado para manutenção, os moradores devem ficar felizes e satisfeitos, pois o condomínio está cuidando da segurança de todos e da manutenção do patrimônio da coletividade.

Atenção redobrada aos pais, que nunca deixem seus filhos menores de 12 anos circularem pelos elevadores sem um responsável, pois não é permitida a circulação de crianças sem um adulto justamente pelo motivo de acontecer alguma parada inesperada.

Aos síndicos nossos elogios, pois na cidade em que estamos, todos os condomínios fazem suas manutenções periodicamente, e preservam a tranquilidade dos seus moradores.

Empresa especializada em manutenção é essencial, e esse custo deve ser absorvido pelos condôminos com o intuito de garantir a confiabilidade dos aparelhos e seus componentes eletrônicos.

Atenção a todos os itens é de suma importância para o síndico, que deve acompanhar a troca de peças e solicitar laudos de vistoria e segurança periodicamente.

Natal, 12 de agosto de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

INTELIGÊNCIA ARTIFICIAL EM CONDOMÍNIOS

 Sofisticado ou necessário? Como estamos lidando com o avanço da inteligência artificial nos condomínios?

Certamente, todos nós já estamos no nível de conhecimento que, acredito ser a maioria dos pensamentos, seja uma tendência incontestável e necessidade de adaptação de todos, conhecermos as aplicabilidades da inteligência artificial em todos os setores de nossas vidas.

Para nossos condomínios não é diferente. As facilidades de controle e ajustes de rapidez e assertividade estão elencadas na aplicação da inteligência artificial nos condomínios.

Alguns exemplos mais comuns podemos elencar:

• Portaria - com a segurança controlada pelo acesso de reconhecimento facial;
• Redução da inadimplência - com o envio de mensagens automáticas sobre a condição do condômino, seja de um vencimento próximo ou de um vencimento que precisa ser regularizado;
• Manutenção de equipamentos importantes - como máquinas dos elevadores, bombas de água, geradores, tudo controlado conforme dados de acompanhamento de manutenção e de funcionamento correto das potências;
• Eficiência Energética - os ambientes podem ser controlados com sensores de presença, e de certo modo, economizam energia e ar-condicionado;
• Assistentes Inteligentes – para dúvidas dos moradores com respostas automáticas para assuntos de menor complexidade e mais comuns ajudando a efetividade do síndico.

Muitos outros trabalhos estão em processamento para os próximos anos nossos condomínios estarem adaptados a estas mudanças que de fato já estamos acompanhando em vários lugares.

Na maioria dos condomínios comerciais já são estruturadas as condições de atendimento via Inteligência Artificial, principalmente nas portarias pelo registro do visitante, mas o acompanhamento por câmeras em todo o espaço do condomínio de circulação, com emissão de alertas de visitas em locais proibidos.

A gestão administrativa tem muito a ganhar com inclusão de medidas de Inteligência Artificial nas assembleias por exemplo, onde todas as falas são transcritas para um texto, que com pequenos ajustes o síndico ou presidente da assembleia poderão finalizar, sem perder nenhum detalhe ou esquecimento de nenhuma fala importante. A pauta de convocação, a Ata da assembleia e a gestão administrativa de diversas formas, são contempladas com maior facilidade de entendimento e finalização dos trabalhos com essa ferramenta, que nos próximos anos será indispensável.

Sem contar a manutenção preditiva que é de suma importância para nossos condomínios, e com essa ajuda teremos maiores condições de efetivarmos todos os trabalhos com custos menores, pois a prevenção se denota mais econômica que a correção.

Vamos estudar e procurar atualizar nossos condomínios com o que de mais atual existe no mercado, assim conduziremos nossos trabalhos de maneira rápida e eficiente para todos.

 

 

Natal, 15 de julho de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

ENTREGADORES EM CONDOMÍNIO “LEI DO DELIVERY”

 Todos nós sabemos que o trânsito em qualquer lugar do país é complicado, seja pelo grande volume de veículos, ou pelas condições de nossas ruas, avenidas e rodovias.

 Agravando mais a situação, temos a falta de consciência de muitos motoristas, que não respeitam as leis de velocidade, e querem correr demais, acabando por esquecer a prudência na direção, tornando isso um fato comum nos dias de hoje, com carros potentes e que quase nem sentimos que a velocidade já está excedida, e muito, e nesse enredo, chegamos nos acidentes de trânsito.

 Colaborando com esse pensamento, chegamos aos motoqueiros, que precisam exercer seu trabalho, em meio ao caos viário que se apresenta diante dele a qualquer momento do dia.

 Na Câmara Municipal de Natal, houve a discussão sobre o Projeto de lei 586/2023 que regulamenta entregadores de encomendas nos condomínios da cidade, de forma a minimizar o stress e o tempo destes profissionais entre uma e outra entrega.

 O fato dessa discussão, engloba o Ministério Público e o Ministério Público do Trabalho que, em consonância, acompanham os números dos acidentes com entregadores delivery internados mensalmente nos hospitais da cidade, passando de 700 casos em média.

O texto estabelece normas para que a entrega seja realizada na portaria do condomínio, não havendo então a necessidade do entregador adentrar no condomínio para que o cliente receba em sua porta a encomenda, e sim, pelo acompanhamento pelo aplicativo, o cliente demonstre respeito ao trabalho do entregador, que só pode seguir para o próximo cliente, quando este encerrar o seu atendimento.

Colabora também o texto para desta forma restringir acesso de pessoas no condomínio, sendo essa condição favorável para o controle da portaria, e um facilitador para os trabalhadores dos condomínios que monitoram esses acessos de entrega de encomenda.

Vale lembrar que toda a população precisa se conscientizar desta norma, fazendo assim com que os trabalhadores de entrega delivery, sejam respeitados em seu tempo de parada no trabalho, e possam cumprir suas rotas de maneira segura, sem o transtorno de ficar parado aguardando o cliente.

O cliente precisa colaborar, fazendo sua parte para que, inclusive os trabalhadores de condomínio, possam controlar melhor a entrada e saída de visitantes, no caso de entregadores, estes não adentrando no condomínio, colaboram com o efetivo registro e redução destes acompanhamentos, pelo fato de serem atendidos prontamente pelos clientes solicitantes da encomenda.

Contudo, sabemos que o interesse nesse assunto deve ser de todos nós, pois nossos entregadores fazem o trabalho essencial para nossa vida corrida da atualidade, que nos ajuda em nossas condições também estressantes muitas vezes, e por mais esse motivo, merecem todo o nosso respeito e nosso agradecimento.

A conscientização é para todos nós! Vamos ajudar a diminuir o stress no trânsito de todas as formas, a começar por cada um de nós, e com respeito aos trabalhadores de delivery, e aos trabalhadores das portarias de nossos condomínios, vamos fazer nossa parte, estando prontos para receber nossas encomendas, e dirigindo quando for nossa vez, de maneira respeitosa e prudente para com todos.

 

Natal, 10 de junho de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

 

EMPATIA – EDUCAÇÃO – SE COLOCAR NO LUGAR DO OUTRO

 Quando nos irritamos com alguém, quando não cumprimentamos as pessoas com a boa educação e empatia, quando nos encontramos raivosos com o mundo e nos deixamos levar pela emoção da raiva, será que antes de proferir uma ofensa, antes de julgar uma pessoa, antes de tomar uma decisão perturbadora, será que nos colocamos no lugar do outro?

Essa questão é de suma importância para a nossa vida diária. Todos nós temos nossos momentos, e por isso mesmo, devemos nos policiar quanto a nossa atitude para com os outros, pois no português claro e popular, “dor de barriga não dá uma só vez não”, posso precisar do outro mais rápido do que imagino.

Isso quer dizer que hoje podemos estar muito bem, e outro dia posso estar muito mal, o que nos coloca em xeque em algumas questões de procedimentos sociais.

Em um condomínio, nos deparamos com isso a todos os momentos, quer seja no elevador, na garagem, no hall, na entrada ou saída. Somos constantemente obrigados a manter o equilíbrio como pessoa, e sermos gentis para com todos, sem olhar a quem.

Nos deparamos também com a recíproca não correspondida, mas isso não fica deselegante para quem é organizado e cordial em sua fala, fica deselegante para a outra parte que ignora um cumprimento, finge que não vê uma pessoa do seu lado, ou até faz questão de mostrar indisposição com determinada pessoa do seu condomínio.

Quanto desperdício de possibilidades, uma vez que podemos fazer a diferença na vida das pessoas!

Possibilidades temos a todos os momentos via a comunicação verbal de nos encontrarmos com pessoas maravilhosas, inclusive nós mesmos sermos maravilhosos para o mundo e para com nossos irmãos, nossos vizinhos, nossos colegas de trabalho, nosso ambiente no geral.

A comunicação clara, concisa, instrutiva, paciente, amável, cordial, entre tantos outros adjetivos, só pode trazer bons frutos para quem pratica.

De outro lado, quando nos deparamos com o contrário, pessoas fechadas, com irritação aparente, devemos nos colocar no lugar da pessoa e imaginar por qual problema ele deve estar passando, e de forma solidária, não levar para o coração a postura de não correspondência à nossa amabilidade.

O que não podemos perder é esse norte, o de sermos amáveis a qualquer custo, porque em algum momento da vida, podemos enfrentar nossas próprias dificuldades e desafios, e estarmos também numa postura de transe dentro de nossos problemas, e não correspondermos à amabilidade de outros para conosco.

Enfim, pensemos se analisamos e nos orientamos sobre nossa própria conduta, se magoamos alguém com nosso proceder muitas vezes egoísta, ou sem percebermos, tratamos alguém com desdém, ou com a frieza que o momento não suscitava, mas que por nossa própria vontade, não aproveitamos, de certa forma, a oportunidade de nos corrigirmos, pois, quando tratamos o outro bem, olhamos nos seus olhos, e assim, podemos atingir a alma da pessoa, com muito respeito e carinho, e muitas vezes, a outra pessoa só está precisando disto, um olhar afetuoso, verdadeiro e atencioso.

Feliz dia das mães é o que desejo, e também que todos se comuniquem com o olhar fraterno!

Nisso consiste a amizade de Deus para conosco e entre nós como irmãos, pois assim fazemos a vontade do Pai que está no céu.

Natal, 10 de maio de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

EQUIPE DE TRANSIÇÃO – A TROCA DE SÍNDICO QUEM ESCOLHER?

 A começar pela convocação de assembleia para reeleição de síndico ou eleição de um novo, há parâmetros importantes a serem observados.

De acordo com a Convenção do condomínio e o Regulamento Interno, precisamos analisar o que diz os documentos em relação ao síndico e sua reeleição.

Estabelecido que o síndico terá, por exemplo, 2 anos de mandato, podendo ser reeleito, então nesse caso o síndico pode ficar até 4 anos. De acordo com os resultados por ele apresentados, não há nenhum problema em manter a administração que está com boa organização.

Nessa convocação da assembleia, deve conter se terá reeleição possível, advinda da análise dessa condição estabelecida nos documentos mencionados. Caso seja impossível por mandato de reeleito findado, então conterá os termos de ELEIÇÃO DE NOVO SÍNDICO.

O síndico do condomínio deve ser a pessoa mais imparcial possível no seu modo de tratar as práticas de administração, pois o bom senso deve prevalecer, e as tarefas do síndico se misturam com números, situações e humanização.

Dentro deste contexto, temos as empresas ou síndicos terceirizados, que trabalham nessa esfera atendendo até mais de 1 condomínio por ano, e são altamente positivos em suas realizações, pois estes profissionais são preparados para isso.

Ao escolher um síndico morador, que tem seu trabalho desvinculado com administração, e que faria os trabalhos somente em horas vagas, o condomínio corre um sério risco de fazer com que as demandas não sejam realizadas em bom tempo. Isso é um fato irrefutável, a depender do tamanho do condomínio.

Nesse contexto, precisamos ter a mente aberta para todas as oportunidades no momento de uma troca de síndico no condomínio, pois vamos entregar a gestão de um grupo de famílias, que serão diretamente afetadas pelas ações ou imperícias praticadas pelo novo administrador.

Aconselho neste quesito que, os eleitores da nova administração, ponderem sempre a possibilidade de terceirização com empresa especializada, ou caso tenha no condomínio morador familiarizado com administração, que se proponha a fazer este trabalho, que seja assim reconhecida a possibilidade do morador ao invés do terceirizado. O que for fora dessa condição, preferir a terceirização total.

Felizes serão os que colocarem na pauta a exigência de experiência em administração curricular, para que os desdobramentos não sejam catastróficos como muitos casos que presenciei.

Desejo a todos que a transição de suas equipes sejam satisfatórias, compromissadas com resultados e com o bem-estar das famílias, pensando sempre o novo síndico pautado nas possibilidades verdadeiras e já analisadas, para não causar falsas esperanças, e na sua saída, deixar um condomínio endividado.

Natal, 09 de abril de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

INADIMPLÊNCIA – CASOS JURÍDICOS GESTÃO DO CONDOMÍNIO – PLANEJAMENTO ORÇAMENTÁRIO

Em toda organização contamos com os valores totais de arrecadação para efetivar o pagamento das contas, sejam as ordinárias ou extraordinárias, mas, sabemos que a inadimplência arrasa com as finanças do condomínio e com o sossego do síndico.

Nesse sentido, quero conscientizar a todos que residem em ambientes com áreas comuns, sejam apartamentos ou casas, mas que estejam num condomínio, onde há despesas comuns, utilizam os mesmos funcionários, as mesmas áreas de lazer, alerto para que sejam todos conscientes das dificuldades que um síndico enfrenta para pagar as contas, quando a inadimplência é corriqueira, muitas vezes até tratada de forma banal por quem deixa de cumprir com essa obrigação.

Para se precaver dessa falta de caixa, o síndico pode recorrer ao fundo de reserva, que se acaba, ou nem consegue se formar, muitas vezes por conta dessa inadimplência, enquanto para remediar a já carteira formada desses saldos, pode negociar individualmente com os devedores, de forma a fazer um plano específico para cada um deles, de acordo com suas condições financeiras reais, para que não fique inadimplente na taxa condominial do mês, porque está tentando cumprir com a parcela do acordo dos atrasados. 

Aos que não se acorrem para essa negociação, por motivo de desinteresse da parte devedora, o correto é judicializar em nome do condomínio imediatamente ação de cobrança dos valores devidos, e para tanto, um advogado também será necessário, e a geração de um novo custo.

Aos síndicos que assim conduzem suas administrações, contempla uma melhor chance de que as raxas condominiais se evitem atrasar, salvo em casos extraordinários, que todos nós vivemos, e que é perfeitamente compreensível.

O que não podemos fazer, é deixar de negociar pessoalmente, encontrar uma saída rápida, e caso não formos devidamente respeitados como respeitamos nossos condôminos, judicializar as demandas para evitar assim que o condomínio fique à deriva de uma monta impagável, podendo ser tardia a movimentação do síndico.

Ficar alerta mensalmente com os créditos não realizados, é a forma mais assertiva e a base da execução de todo o planejamento de manutenções e correções do condomínio.

A Gestão do condomínio em relação ao planejamento orçamentário, se dá de acordo com as despesas anteriormente apresentadas, num período anual, e assim projetamos para um novo exercício.

Como nos referimos à inadimplência, esta também deve ser considerada e ponderada na gestão seguinte, porque a falta desse recurso será provável, não na mesma proporção, podendo ser maior ou menor, mas é um fato irrefutável.

Todos os condomínios precisam de seu planejamento de manutenções periódicas e acontecem também as excepcionais, demandando verbas financeiras que podem ser estimadas, seja pela ocorrência ordinária ou a extraordinária.

No fechamento desse planejamento, vai sobressair o resultado esperado, onde então podemos fazer ajustes, desde não realizar alguma reforma ou algo menos importante que possa aguardar por mais um tempo, até aumentar de taxa condominial por não ser possível deixar de concluir alguma obra necessária. Esse é um momento crucial para o síndico em exercício, que mostrará aos proprietários como deverão conduzir juntos o andamento das necessidades específicas.

A adesão de uma taxa extra para algumas obras é um bom recurso, pois dividido para todos, pode ser o caminho para a solução de determinado movimento que o síndico precisa para viabilizar algo urgente, como por exemplo, a reforma de uma cobertura onde apartamentos estão sofrendo com infiltrações das chuvas, por questões temporais mesmo, de manutenção necessária. Nisso o síndico precisará do apoio de toda a comunidade do edifício, por se tratar de área comum o telhado, pois cobre a todos, não somente os do último andar.

Com essa atividade de comunicação via convocação de assembleia, demonstrando resultados anteriores e oferecendo o planejamento do exercício em andamento, o síndico viabiliza as necessidades do condomínio, e mantém a informação anual para o conhecimento de todos.

É um trabalho de gestão empresarial que o síndico presta para o condomínio, sendo reconhecido seu esforço e empenho, merecendo nosso respeito e apoio nos projetos para benefício comum.

Vamos ao trabalho síndicos guerreiros!

Natal, 07 de março de 2024

Shirley Ferreira - Mentoria

SEGURANÇA NO CONDOMÍNIO – FÉRIAS ESCOLARES E FESTAS

 Sabemos que no final do ano e início de outro, os condomínios costumam ter uma circulação acima da média por conta das férias escolares e das festas, como acontece neste mês de fevereiro, o CARNAVAL.

Visitas constantes nos apartamentos de pessoas que talvez nunca adentraram no condomínio, precisam ser identificadas em sua chegada, com registro na portaria, para que se saiba qual a unidade visitada, ou alugada para a temporada.

Existem resistências em alguns proprietários, não de modo geral, mas algumas exceções se apresentam, e não enviam antecipadamente a identificação de seu visitante ou inquilino, porém nesses casos, há constrangimentos, pois a regra é, ninguém estranho adentra sem identificação, e quando é liberada a chave pelo proprietário e o inquilino entra sem prévio aviso, causa muito desconforto às equipes de vigilantes e zeladores, como exemplo a entrada pela garagem e depois só sabem de um novo morador pelas câmeras de segurança ou pela movimentação na área comum.

As regras devem ser seguidas totalmente em sua íntegra, tanto pelos trabalhadores do condomínio, como pelos proprietários, e também para quem visita, sendo o proprietário responsável por qualquer dano que o visitante cause, seja financeiro, seja descumprimento de regras, ou de qualquer outra forma que desrespeite o bom andamento do condomínio e o respeito com os moradores.

Nos dias de festas de carnaval, especificamente para esse mês, o controle dos vigilantes é dobrado, pois durante o dia, muita circulação acontece, e a todo momento precisam estar alertas na movimentação que se desenvolve nos diversos locais sociais do condomínio e suas áreas comuns.

Importante frisar que a portaria, não deve descuidar nem um só instante do monitoramento, pois o perigo de um oportunista observar alguma falha, ou alguma fraqueza em relação a entrada ou saída do prédio, pode ser a oportunidade que ele está estudando para adentrar.

Nesse modelo de trabalho, onde verificamos na maioria dos locais, onde há uma específica ronda armada, fica muito difícil alguém se atrever a entrar, porém sabemos que tudo acontece quando uma pessoa estuda todos os pontos cegos da portaria.

Já nos sistemas mais simples, sem guarda armada, se torna importante ter um sistema de apoio, onde os vigilantes possam se reportar no caso de algum incidente. Treinamento com empresas de segurança se tornam indispensáveis nesses casos, pois dará o ensinamento da astúcia necessária aos trabalhadores, bem como a consciência assertiva do que fazer em caso de avistar algum suspeito.

Para a alegria e conforto de todos, continua sendo a melhor opção, o planejamento estratégico do condomínio em todos os sentidos, e a segurança não pode ficar de fora.

Sugerimos que os funcionários todos, sejam treinados periodicamente, sobre as técnicas de segurança e de defesa, para que a alegria das férias seja plena e todos fiquem confortavelmente instalados, e assim despreocupados, possam aproveitar do ambiente familiar e seguro em que se está instalado.

Bom Carnaval a todos! Um excelente mês com muitas estratégias a colocar em prática.

 

Natal, 02 de fevereiro de 2024.

Shirley Ferreira – Mentoria

PLANEJAMENTO ESTRATÉGICO ANUAL DO CONDOMÍNIO

Chegamos a mais um início de exercício, onde são computados as despesas e receitas de um condomínio, previstas para o novo ano em plano orçamentário.

 Prudência e assertividade com base em anos anteriores, são muito bem-vindos neste momento, sendo que podemos contemplar todos os valores que serão advindos das contribuições efetivas, para custeio das obras necessárias a se introduzir como gastos permanentes ou provisórios. 

Para começar, o síndico deve fazer um fechamento utilizando-se de todos os dados de fechamento mensal do ano anterior, comparando mensalmente como se comportaram os gastos, e assim fazendo das despesas regulares, uma base que não tem previsão de cortes significativos, uma vez que, sendo despesas ordinárias, e bem controladas, fixam-se em seus valores com poucas variações durante o período de cada ano, como exemplo, as contas de gás, de água, de energia do condomínio, entre outras que se repetem mensalmente.

Já na folha de pagamento, o sindicato da categoria, anualmente prevê um reajuste de salários, portanto o valor de pagamento para os funcionários, anualmente devem ser computados com uma margem de variação, que o síndico pode tomar como base os anos anteriores, e já computar no seu novo orçamento, para ajustar as receitas com as despesas.

Para os condomínios que trabalham com fundo de caixa positivo mensal, e que tem seus rendimentos financeiros sobre as aplicações, podem se dar ao luxo de nada reajustarem aos proprietários das unidades, desde que, com sabedoria, faça a conta de maneira a suportar esses aumentos pelos ganhos de capital sobre aplicação financeira. Esta é uma das soluções para evitar-se o reajuste de taxas condominiais.

Já os condomínios que não contemplam desse benefício do caixa superavitário, precisam dar-se ao trabalho de progredir no assunto, pois a depender do tamanho do ambiente comum, ou de suas estruturas específicas, alguns tipos de manutenção são altamente custosos, levando a uma preparação de anos antes do devido acontecimento desta ação, pois os valores devem estar em caixa para a apropriada demanda.

Vale orientar aos síndicos que, mantenham uma contabilidade altamente qualificada para esse fim, sendo que a informação bem apurada, e de fácil compreensão, advém destes profissionais tão brilhantes que ajudam aos condomínios no quesito conhecimento dos números e preparação de uma boa e qualificada gestão.

Além da contabilidade, o síndico deve dispor de tempo hábil para preparação de estudos no contexto de legislação e de atendimento ao público, pois o contato do síndico juntamente aos seus moradores do condomínio, fazem toda a diferença no momento da aprovação do orçamento, uma vez que a comunicação entre todos, torna conhecidas as prementes necessidades do ambiente condominial, e facilita o entendimento nas conclusões de decisões que o síndico é obrigado a tomar, em várias vezes de forma individual, pois a ele compete o bom andamento do condomínio.

Desta forma, e com muita vontade de fazer sempre o melhor pelo seu condomínio, o síndico se encontra com diversas maneiras de conseguir ajuda para um bom planejamento de orçamento anual, e nesse sentido, caso precise de uma consultoria, deverá também buscar a ajuda de profissionais administrativos para enfatizar a importância dos números e os ajustes necessários no orçamento que mudam de um ano para outro, a fim de resolver a cada exercício, as necessidades mais caras e as mais urgentes que sem dúvida, o síndico e todos os moradores, não podem ignorar.

 

Bom ano a todos e excelente planejamento estratégico em seus condomínios.

 

Natal, 05 de janeiro de 2024.

 

Shirley Ferreira – Mentoria